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兰洪海 的博客

吾言悟语

 
 
 
 
 
 

2015年11月5日

2015-11-5 15:19:00 阅读703 评论0 52015/11 Nov5

作者  | 2015-11-5 15:19:00 | 阅读(703) |评论(0) | 阅读全文>>

自由论1503:复婚与楼市

2015-3-26 10:07:00 阅读1087 评论0 262015/03 Mar26

复婚与楼市

兰洪海

早上起来听到广播里说,上海2014年的复婚率,达到历史新高。如今的复婚数已是出台售房所得税政策前的两倍。是什么时代了?把什么都和楼市联系在一起。查阅数据才知,上海2014年共办理复婚登记17286对,而在该政策出台前的2012年,该数据仅为8068对。据说,南京等地一些城市也已出现类似现象,许多居民“在利用完”该漏洞后再结连理。

你说这跟楼市有没有关系?“许多城市出现断崖雪崩式离婚”,无非是某些政策导致人们必须通过“政策性离婚”才得以免缴相关售房所得税,以避免不必要的财物损失。谁也无法站在道德的高地,苛责那些“购房复婚族”。

话说2013年,作为当时竭力遏制楼市投机活动和房价飙升的部分措施,政府开始对房屋所有人的售房所得征收20%的个人所得税。但该规定使拥有两套房的夫妻可在特定情况下免税出售其房产:“离婚”并将两套房分别登记在两人名下,然后再“重归于好”。这种离奇的离婚激增现象,很快就从新闻蔓延到我们身边,当看到我的朋友们把离婚当作为全家人正在参加的一件喜庆事来办时,明眼的人都能理解这其中的真味。

由于房价快速上涨曾引发公众不满,自2010年起,一些一二线城市开始实施房屋限购政策。但紧接着的是持续一段时间的房屋量价齐跌,许多城市又逐步取消此类措施。

文章写完之前,看到手机短信上跳出一则杭州的新闻,据杭州市民政局统计,去年杭州复婚率也创三年来历史新高,达到两成以上。而离婚率也大大下降。在这里,我们只能真心祝福天下有情人终成眷属,也祈祷造成“政策性离婚、复婚”的拍脑袋政策,少出为

作者  | 2015-3-26 10:07:00 | 阅读(1087) |评论(0) | 阅读全文>>

自由论1502:房产金融化会否变型房乐美?

2015-3-23 10:46:00 阅读1101 评论0 232015/03 Mar23

房产金融化会否变型房乐美?

兰洪海

如果没有按揭,我们很难想象今天究竟有多少人能住进新居。有一个统计显示,中国月工资额超过3500元的缴个调税人数,大约只有2000多万人,按这个说法,在过去能住得起商品房的人还真不多。很多人能住进新居,还真是托了按揭的福,让一家人提前享受了过去几乎要等到须发皆白才能得到的。

作为高杠杆行业,房地产业本身就和金融脱不了关系。但作为用钢筋水泥和汗水浇铸成的“粗糙”行业,房地产这么多年来好像又和金融搭不上边。直到互联网让“房产金融”成为固定词汇,房地产和金融的复杂关系似乎才算正式理清。

我们知道“现实购买力”是实现购房最为重要的一个要素,购房者的购买力不会凭空增长,只有通过金融等其他平台或途径去解决。因此在过去市场一路飘红的时候,人们也无暇去关注,而政策监管部门要闹刹车,也很简单,把决定现实购买力的首付比例提高,利率提高,调控效果就必然产生。现在市场变了,新的红海生成,如果想冲出重围,除了在已有的客群中深度发掘外,降价促销似乎成了不二法门。

扩围客群基数,把不能进不想进的提前进推着进,就像美国的“两房”,打着“让无业者和乞丐也能住进别墅”的旗号,这或许就是金融创新的魅力了。目前国内已有不少百强地产像碧桂园、万科这样的企业介入房产金融,把原本仅限于B2B的房地产金融变得不再那么神秘莫测,通过开发环节的如前期土地招标的拿地宝、中期开发建设有建房宝、建商宝、众筹宝和销售环节的认筹宝、首付贷、分期贷、境外贷、尾盘宝、房揭宝,以及入住物业服务阶段的装修贷、家电贷、社商贷等实现全产业链金融服务

作者  | 2015-3-23 10:46:00 | 阅读(1101) |评论(0) | 阅读全文>>

自由论1501:政策市再来杭州楼市会变暖吗?

2015-3-23 10:38:00 阅读1068 评论0 232015/03 Mar23

政策市再来杭州楼市会变暖吗?

兰洪海

杏花春雨二月,照例楼市尤其是一些一二线城市的楼市,一扫两节的成交寡淡,解冻向暖。不少媒体也开始高调宣传楼市的主调底定,一个新的上升通道准备就绪。

时下,杭州楼市整体已经呈现回暖迹象,成交量开始攀升,在经历降准、降息一系列货币政策宽松的利好下,同时,又有“萧山余杭同城一体化”和“富阳撤市设区”等“重大利好背景”的策应,市场信心逐渐回暖。预计,随着3月份楼市传统销售旺季的开启,加之货币政策持续宽松的市场预期下,杭州楼市也将逐步摆脱低迷。这些,无论利好或利空都牵动着地产人以及购房者紧绷的神经,特别是处在楼市“淡季”的当口。

今年的两会提出要稳定住房消费,促进房地产市场平稳健康发展。稳定住房消费成为加快培育消费增长点的重要组成部分。政府报告也明确要“坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”。“支持”、“促进”等词汇取代了以往的“调控”、“抑制”,这无疑透露出政府调控由限制到松绑再到激励的转向信号。根据两会的精神,推测年内还将有两次以上的降准降息。对于购房者而言,增加杠杆后,有利于入市积极性的提高。

问题是,对于习惯了追涨的购房者,面临房价下行压力的纠结,又有多少人会在此时“积极进取”呢?

目前杭州楼市的购买力中,从户型来看,80-90平方米的中小户型最受市场欢迎,刚需购房仍占绝大部分,购房成本会是他们考虑的重中之重,;而对于改善型购房的需求能否合理激励,进一步刺激市场库存滞纳较多的大户型,降低贷款利率,降低首付比例,提高居民实际购买力,那么杭州楼市成交量或将稳中有升,房价温和上涨。

作者  | 2015-3-23 10:38:00 | 阅读(1068) |评论(0) | 阅读全文>>

自由论1426:融绿是非法同居还是事实婚姻?

2014-11-21 14:19:00 阅读1446 评论0 212014/11 Nov21

融绿是非法同居还是事实婚姻?

兰洪海

11月19号晚,绿城老宋的董事长人事任免令和随后田强团队的联合申明,让本已扣人心弦的融绿之争更添扑朔迷离的色彩。一方坦承犯错纠错,一方指责另外一方非法。我们无意添乱本就复杂的事件本身,只是希望拨云见日看到情感与法律交织的复杂过程背后的真相。

在道义与法律面前,有人选择道义,有人选择法律,如果有条件更多人会选择道义与法律兼得的局面,这也就是饱含情绪的“中国式”合作。我相信融绿的最终结果,必定是在法律的框架内,寻求道义平衡的解决途径来解决问题的。

因此,我们回来看双方做出的举动、指责甚至骂战,我们看到的是昨日未完成法定程序的融绿合作,即便彩礼送了,婚礼办了,还登报申明了,这依然属于未婚非法同居。在未完成法定程序的前提下,“老的绿城董事会”就依然是唯一合法的,并有权对公司重要人事及事项做出决策的权力机构。在此间对人事的任免,甚至引用未来(或潜在)合作方的人员,最多存在违规、过错。必须承认,老宋100余天前的“草船借箭”,也无需把这归结到“阴谋论”还是天意,这个世界有多少阴晴圆缺不可预测的结果。现在把这和“事实”牵扯到一起,多少带有情绪的成份。

再看田强团队的申明和一些信息的披露,多少言之凿凿肯定融绿的合作已然成为“事实婚姻”。人也来了,洞房也进了,即令家里的保险柜钥匙也拿到了,岂不是真真正正的主人?如果,这要真放在一个世纪之前,仅凭“父母之命媒妁之言”,这也毫无二致的成为堂堂正正的事实婚姻。然而,今天无论以怎样的情绪和客观,事实只有一个。

有人说,想当初融创入主绿

作者  | 2014-11-21 14:19:00 | 阅读(1446) |评论(0) | 阅读全文>>

1425自由论:融绿案道义的天平究竟该倒向谁?

2014-11-20 14:22:00 阅读1416 评论0 202014/11 Nov20

融绿案道义的天平究竟该倒向谁?

兰洪海

这几天打开手机微信,关乎绿城融创的消息扑面而来,由不得你不关注。是非臧否,虾蟹各道,有人说宋卫平出尔反尔违背商道,也有人说老宋回归绿城是众望所归……总之,黑白各表,复杂纷呈,真是一台错综矛盾且有充满传奇的大戏。

记得五月份就写过一篇关于融绿的文章,当时谁也没曾想,本是一场郎才女貌天作之合的好姻缘,竟变成今日的悔婚退约,继而大有公堂对薄之势,让人唏嘘。

如果仅从商业契约的层面看,只要有足够的事实条件,我们不难客观、理性地做出一个合乎常理的判断。当初,世道困窘闹粮荒,老宋出让绿城股权,将孩子托付给孙宏斌,且孙也支付了过往的抚养费甚至孩子可能带来的未来增值收益,多数人都会说老孙真做的仁至义尽。今天,粮荒过了,老宋却反悔了。老宋悔得有道理吗?——问十个专业人士,至少五个以上会说,老宋不怎么地道!

这真是一个当局者门门清,而旁观者雾里看花的棋局。因此,当融绿两方互相攻讦,见招拆招,广散舆论争取不明真相的围观者时,作为围观者,撇开纷繁复杂的案情细节,我们必须清楚:真相只有一个。

融创团队入驻绿城,百日维新——亦可说,硕果累累,让绿城销售渡过难关,然,新团队迅猛犀利的降价潮,也彻底无情地摧毁了当初老宋堡垒一般的承诺:绿城不降价。据说,孙宏斌也曾与老宋君子约定会一以贯之。这是老宋在此后表述反悔中不断出现的一个理由。是什么让这位绿城的缔造者忍无可忍?除了绿城业主不断地投诉的升级,之前对地方政府承诺的如博物馆、酒店、商业等建设配套,全部因市场定位和资金运作等问题予以否决。这在老宋看来,取信股东还是客户(包括政府)是一个两难的选择。

作者  | 2014-11-20 14:22:00 | 阅读(1416) |评论(0) | 阅读全文>>

1424村改居生活观察笔记:城村纪事 之三

2014-11-4 9:05:00 阅读1607 评论0 42014/11 Nov4

城村纪事  之三

——撤村建居新居民生活片段

兰洪海

贵叔生气了,后果很严重。都是分房惹的祸。三个儿子三份人家,拿到钥匙,在儿子中比较能说上话的老二,就把哥几个的想法交底给贵叔:房子多,楼层多,您老爱选哪套就那套。贵叔没等听完话,就摔门子走人,临走还撂下一句话:我不会一个人住的,除非我死。

说起贵叔,那也是这方圆十里八乡的名人,文化不高职务高,也算是建国后最早一批供销系统的老革命,退休早,待遇也不低,每月光退休工资就有5000多元,对于一个八十多岁的人来说,日子过得滋润松泛。三个儿子都还不错,开厂的开厂,经商的经商,手头都不紧。只是贵叔的媳妇四十多岁就因病去世了,当时孩子还小,贵叔也没有续娶,在供销社工作的他忙里忙外也硬是把这个家顶起来了。

儿子们都成家后,贵叔就定了个规矩,每份人家轮流住,一家一个月。这等到五年前拆迁过渡,大儿子和三儿子也在别的地方租房过渡,只有二儿子在小区买了商品房,房子也宽敞,贵叔一住就是五年,平时另外的两个儿子小辈也会拎些东西来老二家看看。贵叔也一直习惯了这样的生活节奏。

现在儿子们要贵叔单独去住,这不啻要了贵叔的老命。说来说去,儿子们也是为了贵叔好,贵叔喜欢安静,喜欢早睡早起,可小辈们整天各忙各的行踪不定,这也的确难以调和,小的们有时候回去晚,稍微有些响动,贵叔也会被惊醒。

可贵叔图什么呢?钱吗?大房子吗?哎,无非是有一个和小辈在一起的空间,享受一下天伦之乐而已。

老支书也来劝过贵叔,想开点。贵叔还真不听劝,贵叔也有自己的办法。待儿子们都来认错了,贵叔说,“要分开住也可以,以后你们每个儿子都到我这里住一个月,轮流交换”……

作者  | 2014-11-4 9:05:00 | 阅读(1607) |评论(0) | 阅读全文>>

1423村改居生活观察笔记:城村纪事 之二

2014-10-31 9:44:00 阅读1461 评论0 312014/10 Oct31

城村纪事  之二

——撤村建居新居民生活片段

兰洪海

老田翻来覆去睡不着,看了一下表才凌晨三点多,爬起来弄了点吃的,就一个人走到街上去。街上偶尔有车辆从身边轰鸣而去,也丝毫没有引起老田的注意。

为了分房的事情,老田没少怄气。儿子媳妇也没跟他商量一下,就突然安排说,这次安置的四套房子,他们小家庭住大套四居室的,老田老两口住一套小中套,多出的两套简装一下以后出租。这可把老田气坏了。原因是儿子结婚到现在还没有跟他分开住过,这会儿你叫这老胳膊老腿一边靠,单独过活,想想,老田心里就郁闷。

给儿子媳妇烧了二十几年的饭,还没有吃过儿子媳妇给烧的一顿饭,给洗过一次衣裳,这就……哎,老田只能怪自己,教子无方,当了大半辈子的家,尽然摊上了这样的事。正如老人们念叨的“小喜鹊尾巴长,娶了媳妇忘了娘”,刚刚过上好日子,儿子媳妇就要分家,这无论如何都是让不能接受的。

媳妇建红,昨天早晨在自己店里忙活,被老田突如其来的一句话“我要住大房子”,也乱了方寸。只是一个劲的在那哭,建红甚至恨恨地说,就算住小房子,也不愿跟老人们住。建红寻思着,自己女儿已大学毕业,也该找对象了。原来那个过渡房,像平民窟一样的情景,还历历在目。你现在还要大家凑在一起,别说吃饭牙口软硬啦,就是睡觉也不在一个点上,生活方式完全不一样,你说在过渡期还能将将,现在有条件了,为啥不好好享受一下呢?

老田却在想,我都七十大几的人了,还能干几天,我们做爹妈的,做牛做马大半辈子,好了,现在卸磨杀驴了。再说,平时住在一起的时候,饭不上桌儿子都不会到

作者  | 2014-10-31 9:44:00 | 阅读(1461) |评论(0) | 阅读全文>>

1422:城村纪事 之一

2014-10-30 13:49:00 阅读1513 评论0 302014/10 Oct30

城村纪事 之一(微小说)

——撤村建居新居民生活片段

兰洪海

为民接到电话,还被困在回城的路上。整个天目山路西段浩浩荡荡的车流,耀眼的尾光连成几条蜿蜒的红色光带。为民心情烦躁,下午三点多接到大姐的电话,他就有种不祥的感觉。这让他在这缓慢移动的车流中,更加的难以平复心情。

赶到父母临时租住的小区,就发现气氛不对,小区里有些以往村里的邻居,都神色特异。为民加快步上楼,临时租住的屋里,已经坐满了人。母亲和大姐、小妹在亲友的团团围护下,已痛哭失声。二哥为国在张罗招呼亲眷。

为民赶紧走过去,急声问:“阿哥,噶回事体”?为国应道:“阿爸没得啦。”说完,就有一些哽咽。为民的头突然有一种被什么东西撞击的感觉。在他记事到现在,他好像还从没有如此近的与“死”贴近,这事就这么降临到他身上和他的家庭中。

一天前,村里通知为民的爸妈去看新房。虽说原来的“村”已经都改为“经合社”了,可新居民还是习惯叫“村里”,还有些老的像为民爸妈更习惯叫“大队”。爸妈也通知了为民。为民因为忙,没有急着回来。结果,今天却出了事。

经历了五年的过渡房生活,终于盼来了属于自己的新房。为民爸爸从接到通知那天看房,到今天下午一点多出事,已经来来回回去新房了五六遭。这也难怪,为民爸爸已经八十五岁了。真正的好日子,其实也没有享受到什么。一个月一千多块的养老工资,加上老妈的一些村里补贴,过过日子也还行。为民兄弟姐妹四人,他排行老三,下面还有一个妹妹。现在大姐和二哥为国的孩子已结婚生子,妹妹的小孩也结婚了。按政策,这次的拆迁安置,为民这一大家

作者  | 2014-10-30 13:49:00 | 阅读(1513) |评论(0) | 阅读全文>>

庐山行——望庐山有感 兰羽梵

2014-10-10 11:03:00 阅读649 评论0 102014/10 Oct10

甲午暮秋之月,余扶子携友同登庐山。

车行半山,乃见云烟蒸腾。

吾子羽梵一时兴起,口占几句,难附为律,但以抒怀。

令友人惊奇,命吾记之。

望庐山之一

兰羽梵

青林凉风吹不散,

峭壁山城美无边,

天之洁云红墙壁,

半空雾里看庐山!

步其韵和一首

兰洪海

林海微风烟岚散,

夕照余光镀云边,

少年意气登绝壁,

群峰览尽叹庐山!

望庐山之二

兰羽梵

草虫叶密泉声响,

繁华松间路边香,

老藤枯根树抱石,

庐山奇景在岭上!

和之二

兰洪海

昔时匡庐周隐士,

一朝人涌天下知,

三千石阶通云翼,

重峰叠叠观旭日!

和之三

一石飞落含鄱口,

碧翠如铁划银钩,

云幔披散端浩气,

哪识人间浔阳楼。

作者  | 2014-10-10 11:03:00 | 阅读(649) |评论(0) | 阅读全文>>

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◎兰洪海,杰盟地产合伙人、撰稿人、浙江大学等校房地产客座教授。◎致力于崇本务实的“解决道”,擅长解决销售疑难。 ◎QQ:81696372
 
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