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兰洪海 的博客

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楼市格局怎一个“破”字了得 文/…  

2008-12-02 15:53:00|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市格局怎一个“破”字了得    文/兰洪海

 

关于盘点08、预期09年楼市状态,我想用两组词表达我的想法,第一,08年可以说是是打破格局年,什么格局呢?从98年以后,中国的楼市一片兴旺,房价就进入到一种只涨不跌的快车道中,老百姓也好、开发商也好,包括地方政府,在他们印象当中房价就应该是涨的,虽然主流民意反对这样无序疯狂的涨幅,但房价总归是在涨,没有一丝想停下来的意思,经历了几年的政策调控,这种格局从08年开始全面改变,我们截取的历史仅仅是08年,没有放在更大更长的时间维度当中看。09年将突破谜局,08年已经是一团迷雾了。09年应该突破,应该怎么样突破呢?

我用三句诗表达我的想法,第一句:横看成岭侧成峰,远近高低各不同;第二句:东边日出西边雨、几家欢乐几家愁;第三句:要知松高洁,待到雪化时。

我来自浙江,大家对浙商可能有印象,记得有人说过,只要有人的地方就有浙江人,浙商无处不在,浙江人的生意经,全国各地都有耳闻,甚至国外对浙商也有很深的印象,我们从地域上来看,我刚才说浙商,浙商无处不在,远到新疆伊犁、喀什天山南北,祖国的西南海疆,北上南下西进东游等等都可以看到他们,我们顺着浙商的足迹,对房地产开发商进行跟踪,他们反映的是西北处于相对高增长,东南现在是负增长,在整个全国范围来看,像乌鲁木齐,大家说全国大盘低迷的情况下,它们在领涨,房价的涨幅超过了10%,最高的甚至超过10%。不久前我到云南,某一个二三线城市,短短的几天内,一些楼盘超过一半以上房源被消化掉。各位专家都从标杆性的城市来看,像京、沪、广、深等发达的城市来看的。一线城市低成长、负增长,三四线城市,稳中增长,这是我们看到的一种情况。

如果我们把全国的地域分成七个大板块,那么这种随着板块漂移而产生的区域房地产热的现象就比较好解释了。第一板块是发自上世纪90年代初的南中国(华南板块),比如海南三亚、海口;广东广州、惠州、珠海、深圳;广西北海等。第二是90年代中后期这一阶段的长三角板块,如江、浙、沪地区。第三是到现在正是热点的环渤海板块,如京津等地,第四是东北板块,第五是中部板块,第六是西南板块,第七就是西北板块。每个板块可能是作为国家战略随着时间维度进行变化,风水轮流转,政策不能总是倾斜某一个板块,条件也不是总是某一个板块都是斯时斯地都刚好。有学者提到,房地产振兴不代表中国经济的振兴,只有经济的振兴,房地产才可以振兴,我们讲的七大板块的区域振兴正是基于国家战略,这样实现区域经济的相对平衡。我们浙商前几年云集在东三省,沈阳、大连等等很多,现在据了解,湖南、河南、湖北等等中部城市又集聚了大量的浙商。浙商(特指房产开发)企业整体都不大,但群体很大,开发商可能都在几亿元的规模,一般十亿以下为主,百亿以上的浙商是很少的,这也是浙商的特点,因此有人形容浙江的经济也是百舸争流的状态。

从时间维度来讲,叫做“东边日头西边雨、几家欢乐几家愁。”由于时间维度的不同,我们知道93、94年珠三角等地房地产市场是以“硬着陆”收场,其对经济的负面影响直至98年以后才逐步消弭。我个人认为,上一次的金融调控、经济调控、政策调控可以说是一场严冬,是因为真的有人跳了琼州海峡,我们浙江一些淘金的企业去的时候带了几千万,在海南的几年,在北海的几年可能身价几亿,甚至十几亿,可是94年回来的时候照样穿着裤衩回来,我还保存了一张潘石屹(潘石屹博客)先生穿着裤衩拖鞋吃西瓜的照片,那场景用西北话说叫恓惶。

这次的楼市冬天的确是冬天,很多人叫着要死,但是还没有死,就像北京今年的冬天——暖冬,但是会不会死人呢?暖冬死人,可能是因为我们免疫力比较差,我们本身处于抵抗力比较差的情况,可能因为感冒而致死,这种政策的调控效果最终会逐步的显现出来。

在昨天的论剑中我也提出了自己的想法,作为房地产从业人员,没有必要把精力用在研究冬天到底应该不应该来,冬天什么时候来的问题上,我觉得冬天一定会来,这是规律,作为开发商你应该研究的关键是怎么样抵御寒冷,应该考虑实在没有衣服穿,可否提早盖房御寒,购进御寒无什么的。放在历史的时间维度中,再往前追溯,1982年中房企业第一个成立,到现在为止,我们经过了几轮大的政策调控,1982到1993年,实际上将近十年的时间,我们的出台的房地产政策是非常少的,只有几样政策,像公积金、商品房买卖的相关的条例出台非常少,而且多数是以支持为主的。1993年的调控大家知道,一刀切,急刹车,相当于我们的新手开车,这个时候手法不熟,比较强硬,让我们的乘客非常紧张。1993年到1997、98年,第二轮调控缓和很多了,这也是受到了亚洲金融危机的影响,这一轮的调控显然是有成效的,像浙江后来比较成功的民营房地产企业,多数都是在那个时间起来的,像金都、绿城、坤和都是全国性或区域性的企业,基本都是1995年或此后注册的,当时的企业比较小,但是经过一轮波动之后成功了,现在已经进入了全国企业的行列。

到了2001年、尤其是2002年之后,大家知道宏观调控政策几乎是年年控,到现在大家知道,已经不是年年控的概念,已经是月月控,开车开熟了,随机应变是秒秒之中,每时每刻根据路况不断的调整。刚才说几家欢乐几家愁,实际上是小家欢乐大家愁,越大的开发商越愁,一些小的开发商反而不愁。前几天我到云南考察市场,看见一些浙商在收购一些破产小企业、烂尾楼,不知道他们的理想能否成功,但是他们在项目论证的时候,我还是看到了他们的信心。

从市场产品的方面来讲, “要知松高洁、待到雪化时”。对于其他的市场不便妄加评论,杭州的市场也是一个高价的市场,尤其是最近一年,杭州的房价整体有所下滑,尤其是成交量有所萎靡,原来我们的成交量在四到五万套左右,杭州的体量不大,人口也不多,现在的成交量目前在两万套,今年预计在三万套左右,尽管是这样的成交量,从今年一月份到十月份的跟踪来看,现在成交的楼盘,非常奇妙,我们相当一部分在卖三万多,两万多的楼盘,在一个月之内会成交整个楼盘的70%到80%!欢迎关注楼市的朋友可以去了解,杭州市的透明房网都很公开,某一个楼盘一个月卖了多少,都反映的比较清楚。我奇怪的是房价每套在一两百万的房子,何以在这样的淡市当中,会出现这样的成交,我想作为我们开发商是否也应该深入考虑一下。

WTO来时,我们的很多专家学者说,民族企业将会崩溃,结果我们发现,WTO来了之后,民族产业并没有崩溃死亡,反而更强更具竞争力。房地产宏观调控来了,很多专家学者说狼来了,羊肯定要死的,现在我们发现羊没有死,即使死也死的很少,都是那些老弱病残或者过分贪恋暴利的样,相反一些地方的羊还爱上了狼。

 根据新浪博客论剑发言整理

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