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兰洪海 的博客

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18亿亩耕地红限与建筑容积率 文/…  

2008-07-25 18:58:00|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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18亿亩耕地红限与建筑容积率  文/兰洪海

 

温总理不止一次在各种场合阐述,一定要守住18亿亩耕地的红限。这是整个国人赖以生存、安全的底线,如果没有了这个底线,我们的安全、生存就会受到来自自然和外界的严峻挑战。我们都十分赞同这个观点和要求。我们知道中国的人均占用耕地面积位列世界的尾数,土地稀缺没有几个农业国有中国这么突出。可是发展和保护总是一对冲突的兄弟,要发展就得用地,要保护耕地似乎只能不批新增土地指标,显然这都不可能成为我们的施政方针。

加大集约土地利用是很多地方政府的一句口号,更多的是将城市推向与农村土地之争却是现实。

现在的城市土地主要从什么途径获取?一是农村城市化进程中土地置换,还有就是旧城改造整理出来的土地。当我们在叫嚷土地不够用,房价很高的时候,我们的近邻日本和新加坡以及中国香港特区,我们看到的却是,政府积极鼓励开发商提高土地的单位有效利用面积。在我们的土地出让协议中,要求建筑容积率必须小于等于,而人家却是大于等于。这完全与我相反的理念,不是将人们的有效需求置于不顾,而是将稀释楼板价的大量成本投入到技术应用和改良上。

我们现在看见的很多高价城市,房价高的一个重要因素就是土地成本高。地方政府并没有降低地价成本的意图,土地价格本身降低的可能性也微乎其微。在规定建筑容积率必须小于等于的同时,政府是否也在将本该属于财政的收益弃之不要。而通过鼓励容积率和提高规划要求,提高单位土地的使用率,土地成本在房价综合成本中占据比例越小,房价就可能由此而降低到最低限度,由此产生的超面收益,政府可以通过税收等方式获取应得的一份,而老百姓却能从单位低廉的土地收益中,获取房价的实惠,因此形成多赢格局,最终让国家受益,政府收益,百姓受益,投资者收益。

也有人担心容积率提高后,城市规划会出现困局,引发一系列的城市问题。我觉得这种顾虑是多余的,首先我们不是没有现成的案例可以参照;另外在中国找几个能够把经济指标和规划有机结合的专家是很难的事情吗?你要打造集约城市,你必须权衡对资源利害的平衡,两利相权取其重,一个是不可再生的土地资源,一个是新思潮新技术。合理、有效的利用城市土地,这也是城市管理者应该考虑的问题吧。

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