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兰洪海 的博客

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从高调炒房产到低调土地市场运作 文/兰洪…  

2009-11-04 16:25:00|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从高调炒房产到低调土地市场运作  文/兰洪海

 

浙商唯利是图,哪儿有商机,哪儿就有浙商的影子。作为浙商(可以广义的理解为浙江籍的企业和个人投资者)群体中最具影响力的温州商人,在煤都山西“折戟沉沙”,信心有所挫动,可这丝毫不影响这整个群体的“战斗力”。

很早以前有经济学家描述浙江经济形态时将其称为“小狗经济”,凡事“一窝蜂,一股劲,前赴后继,企业规模小,数量多”,这已是公认的浙商企业特点。不过现在,还这么看,多少与事实有些出入。浙商位全国前列的企业也有不少,可这丝毫不能洗刷浙商小-小联合的名声,最为声名鹊起的当属“温州炒房团”,“炒房团”已成为某种概念的贬义词。

浙江的自然人投资者最初多以一家一家族之力投资某一产品,比如看见新疆石油不错,自己实力不济,就几家合买一口油井,有了利润再扩大投资。看见煤矿不错,就纠合几家之力联合采矿。看见市场不错,就联手多人开发。凡此种种,总之一切可以产生商机或蕴含商机的生意,尽管以一己之力不能做不能为的,浙江商人总有办法——那就是联合有足够运作项目的资本,他们习惯于单纯的人与人之间的合作,因此他们也总是能在多数投资行为中抢占先机,吃得“头啖汤”,当然投资有风险,也有栽跟头的时候,这次山西煤窑关停整顿,就让很多浙商大受损失。可是好在习惯了联合作战的浙商,多数可以卷土重来。

浙江投资者在房地产市场上一展身手,尝到甜头。可在接下来各种政策“严防死守”的作用下,投资房产品已不是他们认为最具投资性价比的了。政府的层层设限,紧紧的束缚了投资者的投资热情,可这也终究难不住浙江的投资者们。

投资不动产历来就是理财的最佳选择,但就目前国内市场而言,投资写字楼、商场等长期持有型经营物业则将快进快出的投资乐趣转为枯燥无味的细水长流,而一掷千金买下整栋住宅楼的豪举眼下看来也过于轻狂。于是,有人把目光投向了土地——在开发商资金链告急、无奈流拍土地时,作为拥有一定数目投资资金,非专业房地产开发人士的投资者,以相对较低的价格获取优质土地,在未来市场转暖后脱手获利。从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律由当地政府采取“招拍挂”公开竞价方式出让。这一政策导致的直接结果就是土地供应大幅减少,土地成本不断上升,使得在2004-2009的几年里,天价“地王”不断产生。此时,即使是一线知名品牌的开发商也未必可以竞得一块称心如意的土地,而试图将土地作为投资的人们更是望而却步。

如今时过境迁,在市场形势极度低迷的残酷现实下,“现金为王”的战略使开发商纷纷捂紧自己的钱袋。二三线政府顺势而为,放弃了以综合评标决定获取者的招标出让方式,而多采取价高者得的挂牌方式,资金实力便成为获取土地的第一话语权。这一改变,为具有充足资金实力和灵动组合的土地意向个体投资者创造了前所未有的良好时机。

在全国各地热情的项目招商引资中,我们还是能看到远高于当地和其他地区的浙江客商身影。在政府提供的一长串客商名单中,除了少数几家成名企业外,多数仍然是行动敏捷的个体投资者。在东部某市推介的土地拍卖会上,数以十计或百计的个体投资者以“抱团之势”争取土地的获得。据了解这中间不乏有过去投资房产品和其它产业的。尽管政府规定房地产开发必须有取得法人资格并具有开发资质的企业单位运作,可越来越多的个体投资者仍瞄准了这一存在缺口的产业——地产开发。

土地的意向投资者并非专业开发商,而其获取土地时的摘牌主体通常多为临时注册的房地产项目公司,注册目的也很简单,即以摘牌的方式获取土地,之后不会自行开发,只会在土地升值时转让,从而获取利润差价。因此,此类公司的资产负债情况势必简单透明,十分利于公司股权的出售。只要将公司股权100%出售给土地购买者,即可完成该块土地的出售,且无须变更任何证照。此种方式以公司为载体,变相完成土地转让,十分简单快捷,同时土地投资者在完成股权变更后即可全部收回资金,风险较低,且投资周期相对缩短。但采取这种方式,需在土地获取前便开始筹划,特别是注册新项目公司时,要充分考虑日后公司顺利实现整体转让的各项条件。

当然,除了我们熟悉的房地产(商品房)开发,还有我们并不熟悉的土地开发——投资者将土地整体从农民手中租用,然后规划、划分成较小的土地份子,如一分地一个基本单位,由此按照每年若干回报的租金再出租给城市中乐于躬耕的居民,从中获取差额租金。这样的经营行为非某一两个人可以运作,可是大型的企业也并不屑去做,因此新的商机产生。

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