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杭州多中心商业格局亟需航母舰阵 文/兰洪…  

2009-11-16 09:05:00|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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杭州多中心商业格局亟需航母舰阵   文/兰洪海

 

15年前,杭州人凡购物必去位于解放路一带的“湖滨商圈”(现在人们习惯于称之吴山商圈)。10年前,杭州人更热衷于去“武林商圈”,10年后的今天,武林商圈依然明月高悬,光照四边。作为杭州市级商业中心,武林商圈集聚了如杭州大厦、银泰百货、杭州百货大楼等等有着准确客户细分的诸多商业旗舰。由上海商业信息中心(该机构从2006年开始进行全国网络城市单体商场销售额调查,全部信息直接来自所在城市商贸系统官方数据。而参与调查的124家单体商场遍布全国33个直辖市、单列市和省会城市)——全国唯一操作商场单店横向比较的权威机构发布的信息中,我们即可知杭州大厦、浙江银泰百货、杭州百货大楼分别位列第1位、第4位、10位,前10强中杭州有3家商场进榜。在2008年,杭州大厦总销售额38.05亿元,同比增长16.1%,经营利润4.3亿元,同比增长10.4%,上缴税金2.5亿元。杭州大厦购物中心总销售额、经营利润、上缴税金再次荣膺全国百货业单店第一,与排名第二、第三的业绩相差30%以上。虽然10年间,杭州的商业格局已经从“单中心同心圆”模式逐渐向“多中心”模式演变。然而,这种变化多少有点让人等到心焦。

“一圈独大”的格局并没有改变,虽说“千舟竞发”是好事,是商业成熟的表现,但仅仅凭借名目繁多的专业市场、大卖场,还有数以万计社区门店,这都不足以托起一个完整的商业格局。杭州不乏成熟的“商业市场模式”,可是杭州一直缺乏航母级的领军“商业模式”,无论银泰,还是杭州大厦,作为纯粹的商业运营体,在入驻杭州本地的商业企业的实践中,无不以失败而告终。我们由此可以在他们历次商业实践的失败中得出这样一个浅显的结论:虽然他们“过去”成功了,可是他们没有良好的“商业模式”,自身不具备复制、扩展的可能,这就变成了他们无法再扩大的“致命死穴”。

未来的竞争一定是商圈与商圈的竞争。新崛起的区域性商圈并不惧怕同质化,但做出个性、做出特色,才是它们行走商业江湖的护身宝剑。

“钱塘自古繁华”的杭州,与之10年前,人口(含流动人口)扩大3倍,城区规模扩大了10倍,由于得天独厚的地理位置和特殊的历史人文因素,杭州历来一直是全国著名的商业重镇,也是国外品牌商家所看重的“掘金场”,有着千年商都的美誉。历史沉淀下来的浓厚商业氛围,对于本地的商业地产发展提供了内在的推进力。

就商业地产而言,数年前起,杭州已有部分本土知名房企开始大规模发展商业地产项目,加上越来越多外地和港资房企进入投资开发,不断有大型商业项目涌现,在一定程度上促进了本土商业地产的迅速发展。但由于历史原因,杭州现时的商业格局呈多中心发展,尚未有真正意义上的核心级商业中心商圈。在商业布局的调整发展上,杭州仍有很长一段路要走。

这主要因为,商业地产商缺乏前瞻的视野和专业力,过分的急功近利,导致中长线运营的商业项目变成单纯的短线地产项目,虽然这些项目从销售角度完成了开发商的投资回报,可是留给城市的都是一些美丽的“建筑躯壳”,没有活力。复杂和多样的小业主,成了制约商业经营者面前最大的障碍。无论怎样好的地段区位和怎样好的经营模式,在一群利益“同而不和”的业主面前,经营者只能“缴械认输”。请看杭州西湖之畔吴山脚下皇城根儿的涌金广场、太平洋商厦、清波商厦、耀江广厦等等,简单化的营销提早结束了“地可铸金”的理想,商业地段没有映射出基本的商业价值,这是城市的悲哀,更是投资商们的悲哀!

杭州本土商业运营者们缺乏良好的“商业开发”模式,商业房地产商们又缺乏良好的“商业运营”模式,这都是影响杭州再次涌现出“武林商圈”类似的“旗舰型商圈”的原因所在,“自然”生成的商圈和对商业规划的理念滞后,是杭州“除此(武林商圈)之外,别无分号”的商业现象最有趣的投影。

现在,虽说杭州也引进了诸如家乐福、百安居、国美、麦德龙、乐购、欧尚等等品牌商业集合,但这远不能满足杭州及其周遭人群对商业物业的需求。杭州商业总体体量不少,但总体运作还停留在以社区门店为主的“初级繁荣”水平。

当然,尽管有这样那样的问题,杭州商业还是不断的从第一代单店进化到第三代城市综合体,如杭州西城广场就像是对蒋村补得一手“后手棋”,尽管有些滞后,好在它占据城市西部最繁华的“龙眼”位置,目前已经形成一个新都市中心。杭州商业地产在经历一代单店、二代组合店之后,现在也逐步向三代城市综合体进行连续升级。

湖滨南山路特色街区二期、杭州创新创业新天地、地铁九堡东站综合体、西溪国际旅游综合体、杭州运河商务区综合体、地铁滨康站综合体、奥体博览城、“大美丽洲”良渚文化旅游综合体……根据规划,杭州将建设多功能的旅游城、商贸城、商务城、金融城、奥体城、博览城、枢纽城、大学城等100个城市商业综合体,以呈现各种主题为主导的商业格局。这些商业综合体将整合高星级酒店、写字楼、公寓、住宅,更有酒楼、国际电影城、电玩城、健身中心等非零售业态,真正做到购物、娱乐、休闲的多功能组合。

据闻,万达已与杭州城北某大型城市商业综合体达成战略合作意向,准备登陆杭州。万达商业地产以开发运营城市综合体为主要商业模式,作为国内商业地产的领跑者,万达已与全球16家跨国企业签署联合发展协议,7家不同业态的主力店成为其“紧密型合作伙伴”,万达广场在哪里开业就会跟到那里;同时,它还有30多家“战略性合作伙伴”,选择性跟随。杭州现有的商业往往因为业态的重复、网点布局的密集,造成恶性竞争。而万达将以商业定制在前期就完成商家的筛选,对业态的组合更是缜密规划,这种商业运作的模式必将对杭州现有的商业发展起到示范性作用。

新商圈的形成需要一套组合拳,作为“航母舰阵”必然有一套完善的商业业态组合,才有能力支撑起一个全新的商圈。“航母舰阵”的进驻必然将壮大、完善杭州商业层次,真正形成多元发展的商业格局。另外,杭州原有的商业大多都比较偏重单一的购物功能,或是商业集散式的市场。“航母舰阵”的出现,将引领杭州的商业格局更趋于现代化,真正进入城市商业综合体时代。

 

 

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