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农地入市和土地限量令终结大盘时代…  

2009-11-26 14:44:00|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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农地入市和土地限量令终结大盘时代? 文/兰洪海

 

坊间传出浙江将作为国内第一个实行“农地入市”试点的省份,尽管后来有国土部官员出面澄清,说此系假新闻。闻着还是不甚莞尔。农地究竟有没有入市,或者说以官方层面进入到市场,形成合法的“勾当”,在全国多数地区应当是比较明朗的事情。人们所熟知的小产权,即是以农户根据自身条件和客户需要,在一个小范围内做出的尝试。虽然这种私人之间的房屋“使用权”的交易并不受国家法律的保护,可依然有绝对的一个人群选择“小产权房”,最为著名的当属北京“宋庄画家村小产权房”引发的官司。

可是人们都知道,即便这样,小产权房仍然是屡禁不止。农民把自个家的房子卖给别人,说说也是自个家的事,可是政府偏不能同意。现在有许许多多的农民因为城市化进程的原因,选择城市生活,那么当初世代赖以生存的土地,是否可以“有限度的收益”,实现生活水平的提升?政府从来没有给予一个明确的答复。没有答复,也并不等于事情不存在!

“留用地”似乎是又一个“农地进化升级版”的提法,这真实的反应了社会生活中存在的现状。农地本身也需要价值最大化,否则失地农民究竟该怎么办?杭州在这方面做了一个有益的尝试,将农村留用地推向市场,既考虑农民的利益,又兼顾合作投资者的权益,同时为本已居于高位的房价划出了一条新的起跑线,让购房者享有“基本居住权”。

而另外于11月12日,国土资源部下发了关于《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》的通知。在增补的相关内容中,对商品住宅用地的单宗土地出让面积首度给出了明确的上限,其中大城市上限为20万平方米,中等城市上限为14万平方米,小城市(镇)上限为7万平方米。这个通知下发后,引来了各界的关注。有业内人士表示,单宗土地面积过大,总价必然高,一些中小型的开发商根本没有实力拿地,而这个政策的出台可以有效控制大型开发商垄断拿地的现象,从而形成有利的竞争模式。但政策的实质性作用究竟如何,却仍然令人担忧!

我们似乎看出职能部门的用心重点在于,只要“土地划分小块仿佛就能够解决房价”和“促动房产商加快开发进度”的线性思考。其实土地大小跟房价关系并不是很大,只能跟土地开发的时间节点限制有关,假定一块地政府限定在两年内必须开发动工,五年内开发完毕,那么无论地块大小,开发商是不是都必须想尽办法去完成,事实上政府根本没有对此做出有效的监管,从而致使房产商以较小比例的资本运作较大规模的项目,甚至有意囤地。对于过去几年获取的数以千计数以万亩计的项目,政府更是时过境迁不予深究。那么我们都可以想见,现在的限地令是否能够根本上改变大盘时代。

有人说,政府没有权力干涉企业正常的运营,说那是“专制体制”。看看资本主义国家吧,不同样需要“政府之手”“该出手时就出手”嘛!

据闻为应对限地令,某地一数千亩地块,分割若干等份小于规定的出让面积,投资商主体“分身”多家,已获全部土地,政府也乐于为其效力,这样的的做法,无疑是“上有政策,下有对策”的鲜明实例。“没有紧箍咒,难能箍住人”。念得祈福经,怎能解决问题呢?

职能部门总是在人们意想不到的时候出些让人意想不到的政令,而这有丝毫不能够对楼市有丝毫的促进。这样的“新政”无助于解决高企的房价,徒增人们无奈的笑料!

还有就是让人想不到的是,为了解决土地市场垄断问题,一味的为“所谓的中小企业”创造购地条件,试想就300亩这样的土地,在一线城市,中小企业还会有机会吗?

无论农地入市还是限地令,我们知道这都无助于解决“住房难”的问题,那么我们是否可以继续有条件的推出大盘,让有能力也有实力的企业集合,共同开发,通过集约、集聚效应,最终实现土地价值最优化,让客户实现居者有其屋的美梦!

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