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国资地产商为什么与央政方向背道而…  

2009-11-05 16:50:00|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国资地产商为什么与央政方向背道而驰  文/兰洪海

 

无论上下(政府),我们听到的都是要求楼市理性、稳定。“维稳”不再是一个单纯的政治概念,同样适用于经济领域、适用于房地产市场。

可作为央企和地方国资背景的房地产企业,非但没有“顺鞭扬蹄”立意做“定海神针”,平抑土地和房价,反而“顶风逆行”,在土地市场上大肆张扬高价拍地,“勇做坏小孩”。有人说,这是因为这些国字号的企业有得天独厚的融资背景,中央政府的扩大内需,放开流动政策,首先满足条件的也是他们。近水楼台先得月,他们为什么要看着“哗哗”的机会从眼前流走,而不为政府解忧?

“反正钱是国家的钱,土地高拍意味着高税收”。在这里,税收是“取之于国,还之于国”了,房产商既满足了央行“流动性”只需要,又满足了政府“GDP稳增,税源稳定”的要求。虽然这么做是冒天下之大不韪,可是政府的意图总是需要有人去执行的。

而这个意图不仅是中央政府的“流动性”使命,还要兼顾地方政府“吃饭”问题。

“房地产业一感冒,地方税收和财政收入就打喷嚏”。有专家分析,房地产市场2008年下半年开始出现的量价齐跌本应是一轮正常的调整,但由于房地产税收对于地方的意义重大,因此倒逼地方出台了一系列救市措施,打断了这轮房地产市场的正常调整,而这进一步可能导致政府宏观政策受到影响。房地产业的税收政策,没有一项是从住房市场长期发展的角度出台的。

据国家税务总局2007年数据,房地产税收占全部地方税收收入的比重不断提高,当时已平均达到20%以上,成为地方税收收入的主力。在2008年的金融危机中,房地产业的萧条导致房地产税收下降,致使2009年初全国地方财政收入出现了几年来少有的负增长。但房地产税收的逆转,最终带动了地方税收的回暖。

尽管目前地方税收结构不尽合理,大部分省会城市的税收收入增长过于倚重房地产业,而房地产业波动性较大,地方税收面临严峻考验。房地产税收对地方税收的影响太大了,简直可以说是起着决定性的作用。自1994年中国实行分税制改革以来,房地产税种在地方税务机关征收的税种中占大头,除了企业所得税、个人所得税、资源税、烟草税等少数税种外,大部分地方税务机关征收的税种都和房地产业有关。如:房地产营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税和耕地占用税等。

正是因为有了如此之多错综复杂的需求和关系,地方与中央,国企与中央的土地政策才出现了如此强力的扭曲,这种背反的矛盾从各自的立场来看,其实也都解释的清楚了。“各谋其政”在此体现的最为清晰,“各得所需”也毫不含糊。央企地产商背了“黑锅”受了表扬,地方政府实实在在获得了未来土地增值带来的好处,最为憋屈的当是央字头国字号的首要部门严控房价大起大落的愿景,并未顺遂领导人的口号和老百姓的心愿。初衷与结果没有走进一个巷道,教更多的人明了环节管控的重要和经济制度设计的必要。

显然,矛盾的产生都是“秃子头顶的虱子——明摆着呢!”

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