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兰洪海 的博客

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2009-05-16 16:54:00|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  网上乱弹房交会

 (根据录音资料整理)

主持人:四月份成交量达到了6000多套,达到了杭州楼市历史上单月成交量的一个高位,您觉得哪些原因促使市场从一个比较低迷的状态,一下子就开始走热了呢?

兰洪海:杭州楼市经过06、07连续几年的政策作用,导致相当大一部分有需求的购房者处于一种观望状态,随着时间的作用,这种观望情绪慢慢减弱,相当一批消费者的购房热情随着部分房源价格调整并适当回落,激发了购买热情,导致这拨行情产生。

这段时间我去了一些城市,包括扬州、南京、昆明房交会去看了下,这种现象比较普遍,在展会现场,从表象上看,人头攒动,据销售人员的反映,下单的客户还是比较多的,这种现象不仅仅局限于杭州或浙江省内。

 

主持人:绿城召开了一个媒体恳谈会,表示他们2009销售额提早超过100亿,是不是表示很多开发商紧张的资金链已经有所缓解?开发商有没有适当上调价格的可能性?

兰洪海:从近期的成交情况来看,因为主要成交的房源价格都是在10000-13000元/㎡之间,按照去年同期统计,杭州的单方基本成交均价在14000元左右。对这两组数据进行比较,实际上也就是说我们现在所售的房源价格处于中价以下,如果把14000元/㎡作为分水岭,实际上14000元以下的就是中低价房源(相对而言),主要面向的客户群,也是以中低中段客户为主,否则价格不可能低于14000元/平米。

我做了一个粗略的统计,杭州实际预告、在售楼盘,大约有400个,目前比较活跃的楼盘数量还是比较少的,就像这次房交会,整个参展楼盘有121个,实际上也就占到整个可售、预告楼盘的约三成。这样一个数量的话,局部的热销就不值得我们过于乐观。

从数量来看,据不完全统计2009年推出的量应该在1700万方左右,远远高于以往,相当于我们过去比较好业绩的一年的三倍。像成交历史最好的时期大约在50000余套,50000套是什么概念?也就是500-600百万方。1700万方是什么概念,是三年的量。所以说对于部分项目出现了动销,以一种姿态迎合市场产生了一定量的旺销,我觉得这个是没有什么值得骄傲的。
     从房价的大面来讲,杭州房价的整体表现应该是小幅回落,因为供应量太大了,而且现在集中供应的量,基本上都是大盘,大盘其实就是房价指标,相当于股市里的大盘指标股,他如果以较低价格面市的话,就能把整个房价拉下来。如果我们纯粹做一个数据对比的话,同地段楼盘跟以往进行比较,有可能做适当价格上调,从这个意义来说,价格是上涨的。

我觉得是接下来的数据可以反映出来,可能房价会以缓慢的速度下调。那么这里面有相当一部分开发商,因为有充裕的资金,先进的营销,优质的产品,独到的客户定位,他们上调价格,作为个案,我觉得都是完全正常的。

 

主持人:我们发现,今年的房交会还有一个特点,就是可售房源中有相当部分已经是现房、准现房,比如欣盛房产的东方润园望族壹号楼已经交付;绿城旗下的丽江公寓、蓝庭可售部分也已经是准现房;金基置业的金基•晓庐今年下半年也将陆续交房;云龙十一景的主体工程已经结顶进入内部装修阶段……

    房子到底好不好,工程质量怎么样,都摊开来在购房者面前了,他们的选择会更多,对于“准现房时代”的来临,会给市场带来怎么样的变化?

兰洪海:现房时代是个分水岭,我们到华南广州、深圳去看房,像卖期房这种情况在最近十年之中都蛮少的,所以在很大一个程度上说,华南楼市比较理性。我们说现房时代就是理性时代真正的到来,他就是个分水岭,像杭州大量的预售可售房源的积累,接下来也肯定会到来的,接下来就应该是现房时代。

包括我们现在看到的这次房交会,现场的感受,它是热烈而不疯狂,以前是很疯狂,有连夜排队,有保安甚至有专业人员在维持秩序,非常火爆疯狂。为什么呢?市场这个供应关系是明显的、明确的。

还有一个是郊区,或者说次中心中小户房源占据主流时代的到来,我们这个消费者,尤其是占整个消费结构主流的这批人群,他们面临的选择增大,他们属于一次购房的人,他比二次置业的人要求更高,不是说他们对品质的要求更高,而是他们对价格的要求更高,得价格敏感,作为开发商来讲,就很难通过原来噱头的广告,刺激的营销手段,能够在期房阶段,把这些消费者打动,所以说这种可能性就减弱了。

 

主持人:现在是否是投资客进场的一个比较适当的时机?对购房者而言,现在是否是一个好的买房时机?

兰洪海:我个人觉得如果你有这个需要,现在买应该是个时候,因为开发商已经做了理性的让步,所以我们的消费者可以根据自己的需要理性的接受,这个是我对时机的一个看法,具体每一个购房者要根据自己的情况来决定买还是不买。因为现在各种政策利好,都是有利于你买房的,尤其是一次置业的这批客户。

对于投资来讲,跟其他的产业相比较,由于总量的投资相应比较小的特征,作为个体投资都比较困难,像黄金也好股票也好,黄金增值缓慢且有限,股票短期波动性太大,房地产不管怎么样进行波动,总的幅度因为相对是长周期的,比如说他可能是在一年内产生一种上行或者是下行的变化,这个作为一个投资者,基本上是一种可控的状况。股票不一定,今天买进明天跌了,屏不牢你就完了,你要屏你放个三年也是可以的,但是没人炒股票放三年,大家选择投资的产品不一样,因为不一样,他这个考虑的方式,也是不一样的。

这样的话,因为房地产这样一个特殊的投资回报,那么导致现在有相当一部分投资客,从房地产不同的阶段介入投资,据我所知现在有一部分投资客是这样的,在开发商拿地时他以散户的身份,抱团介入投资。另外就是中期介入,最直接的就是我们现在看到的买房投资。

我认为,任何时候都不排斥这种投资的机会,对于投资客来说,现在也可以根据自己的情况,可以视作是一个机会,从对房产的年投资回报的这个比例来说,它还是高于银行利率和其他途径的回报,所以有资本实力的人他还是会投资。

 

主持人:您觉得成交量经历了这个高峰之后,下半年还能继续保持火爆吗?还是重新理性回归?

兰洪海:前面也提到现在开发商理性了,他们对市场的预期相对平和,在这种情况下为了满足产品和资金的良性循环,对于追涨的可能性会降到历史的新低。市场信心不足的情况下,开发商肯定要舍弃一部分利润,老百姓也相对比较理性。杭州的某些楼盘通过大张旗鼓的宣传得到了一些成交;而很多楼盘基本上封锁了一切宣传,但也取得了很好的业绩,尤其是降价之后,这种情况比较明显,说明什么?好东西、实惠的东西还是有人要的。

下半年从销售量来说,还是会保持一个“热”度的,但从价格来讲,综上所述,不可能出现03-07年这样的涨幅,价格火爆的情形风光不会再现。

 

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