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六月的土地成交会像夏花灿烂吗? 文/兰洪…  

2009-06-15 19:45:00|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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六月的土地成交会像夏花灿烂吗?  文/兰洪海

 

伴随红五月的房屋热销,六月杭州土地市场的加量推地,又给了人们无限的遐想。楼市活了,楼市火了,楼市会不会连带促动土地市场的热销。近期一系列的政策无疑都是房产商的“通关”良药,解决“购买力”就是给房产商“输血”、“松”脖子,看来房产商的“幸福生活”又要来了。

6月11日出让的杭政储出[2009]6号地块,最终被与地块相邻近的凯德置地以高于起价20万元的7876万元竞得,与之前业内的较多的“冷静分析、小心猜测”,比较吻合。

6月份接下来还会有十幅土地挂牌,其中拱墅区就占据八宗,08、14、13、09、11、10号地块以运河为依托,自南而北在河西“一字”排开,着意靠拢运河板块概念;15、16号地块则居于申花板块,且地块完整相邻。除此前已经挂牌出让的06地块和即将推出的10号地块较小外,本次推出的土地面积都属适中,政府定价也相对理性、实际。从招拍挂形式方面,也可以看出政府对土地预期的审慎态度,为此前勾地成功预留了较大的空间,一改以往明拍叫价和有底价暗拍,开发商叫出天价地王的新闻。

政府确保拍卖成功的用心在挂牌出让的已可见一斑。尽管选择拍地的时机是杭州楼市有史以来最好的时期,但这未必能够将这种楼市“热岛效应”有效的传递到土地市场中。原因有很多,首先,杭州仍有大量的存量项目未能启动销售,这部分的供应没有全面反映在市场上;其次,大量的撤村建居后留给村镇集体的无产权留用地也面临建设和接下来的上市租售;第三,尽管地块周边房价已居于高位,普遍售价在11000-16000元/平米之间,由于个案所处地段、环境的差异,未来售价预期不是很乐观,在现有基价基础上,总体叫价上浮空间应在10%以内。

以杭政储出[2009]8号为例。坐落在原杭华油墨公司的拱墅区庆隆地区A-R21-05-2地块,占地面积35805平米,容积率:2.8,即建筑面积约10万方,挂牌起价60153万元,楼板起价6000元/平方米。参考名城燕园、天阳上河、凯德视界、嘉泰馨庭综合均价在15000元/平米的基准,按照三年开发周期,预期年回报10%,那么扣除土地外的其它综合成本,土地可以加价的空间非常小,应在1000元/平米以内比较安全,也就是说总价不会突破7亿元。

杭政储出[2009]9号拱墅区祥符东单元R21-13地块,东至巨州路,西至规划总管路,北至规划上园路、十字港河。占地面积37402平米,规划建筑面积97000平米,起拍价36954万元,楼盘起价3800元/平方米。与之相邻的德信银树湾几年前拿的3300元/平米的地价相比,并不算高,参考银树湾13000元/平米的售价,本地块有更大幅度上冲的可能,最终楼板地价在5500元/平米以内为安全,总价在4.5亿元内。

杭政储出[2009]10号拱墅区祥符东单元R21-12地块占地面积11971平米,规划建筑面积38000方,楼面地价应在4500元/平米内为宜,总价1.6亿内。

杭政储出[2009]11号拱墅区祥符东单元R21-14地块,东至规划总管路,南至规划祥园中路,西至规划十字港河,北至规划道路。规划建筑面积103500平米,起价39332万元,楼板价3800元/平方米。预计总价4.6亿内,楼板价在4500元/平米。

杭政储出[2009]13号拱墅区吉如C-R21-05地块,东至巨州路,南至吉如 C-R21-4、25 地块,西至十字港(西塘河-钱家浜),北至规划杭印路。规划建筑面积111910平米,起价72764万元,楼盘起价6502元/平方米。预计总价不超过8亿,楼板价7200元/平米。

杭政储出[2009]14号拱墅区吉如C-R21-4、25地块,东至登云路,南至规划绿化,西至规划绿地,北至规划绿地。规划建筑面积138000平米,起价89840万元,楼盘起价6502元/平方米。预计总价不超过9.5亿元,楼板价6900元/平米

杭政储出[2009]15号拱墅区申花路R21-3地块,东至规划化工路,南至道路,西至规划一号支路,北至规划方家北路。规划建筑面积162900平米,起价89593万元,楼盘起价5500元/平方米。杭政储出[2009]16号拱墅区申花路R21-6地块,东至规划一号支路,南至道路,西至规划益乐路,北至方家北路。规划建筑面积133000平米,起价73108万元,楼盘起价5500元/平方米。15、16两地块地缘相邻,总体量约在30万平米,极有可能为业内大鳄所觊觎。由于申花板块楼价跨度较大,个案特性鲜明,也为这两地块增加了很大的变数,不排除房产商志在必得的可能。参照目前的板块楼价,楼板价应在6000元以内为宜,总价17亿内。

以上例证主要通过比较地块周边的售价做出的合理预期价格,不一定能反映出真实的价格趋向。根据笔者对拱墅区的了解与判断,很难会得出房产商“爆冷”这样的预期。这主要还是基于很长时间内,杭州市民对城北地区的认同仍与主城区的上城、下城有“障碍”有关。自2003年以来城北区块,尤其是运河板块以悄无声息的姿态,迅速“补涨”,将房价从5000多元/平米提升至目前万元以上,后来而居上,填补了杭州楼市的“价格洼地”。在如此迅猛的增幅之后,如果还要进一步剧涨,那么,后市势必缺乏支持动力。加上杭州人对北部地区由来已久“工业区”、“下支角”的认知,在大背景共同作用下,房价上涨势必后劲乏力。此次参加角逐的房产商,必定是资金规模有足够自由度的企业,而此时,杭州本地企业能腾出充裕的资金,应该不在多数,即便有一定的资金,也必将以较为平静的心态取地。由此,土地市场整体出现火爆的场景,就成了一些人的臆想。

六月的土地成交会像夏花灿烂吗?

答案是:不。虽然房产商会充满希望,但谁也不会再那么盲动!前阶段房产销售的冷静降价放量,是土地市场得以冷静的重要原因。不管你愿不愿意,事实总归胜于雄辩!

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