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对杭州楼市国进民退的思考 兰洪海  

2009-07-07 13:48:13|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对杭州楼市国进民退的思考

文/兰洪海

 

在去年楼市陷入低迷伊始,我们在杭州土地拍卖现场就频频能看到杭州新天地集团的身影。从2008年12月9日杭州新天地集团第一次拿地的时候,到此后短短两个月时间内,杭州新天地集团先后拿下该区域的8个地块,总面积达18.75万平米,总价23.86亿元,综合楼面地价3220元/平米。而加上其余地块地价预计在35亿以上,整个项目的规划面积将达到110万方以上。按照杭州市委、市政府提出深入实施“工业兴市”和建设“生活品质之城”的要求,市工业资产经营有限公司以“保存工业遗存、传承工业之魂”为前提,在重机地块规划建设集一个文体休闲娱乐中心和创意产业区、新型都市工业示范区、商业休闲区、科研孵化区、总部商务区五大功能区在内的“杭州创新创业新天地”,全力打造杭州市文化创意的精品园区、城市次级商务商业中心和新型都市工业示范区。

紧接着,2009年1月13日下午,位于上城区的杭政储出[2008]39号地块直接加价20万成交,被杭州上城区投资控股集团有限公司竞得,成交价为35844万元。据出让公告显示,39号地块位于龙翔,就在西湖边上,是近年来出让的位置最佳的商业金融用地,非常适合做商场百货。该地块出让面积12076平米,地上建筑面积16641平米,出让起价35824万元,折合楼面价约2.15万元/平米。在该地块附近,有2007年1月出让的杭政储出[2006]39号地块,该地块由杭州上城区资产经营有限公司竞得,拿地时楼面价为19091元/方。有关信息显示,杭州上城区投资控股集团有限公司系一家隶属于杭州市上城区人民政府的国有独资企业,目前集团公司现有全资、控股、参股企业30余家。

在整体市场出现低迷状态之时,杭州部分国有企业频频出手拿地发出的信号,不能不叫人产生一种特别的感触。如果让我们回顾杭州楼市20年以远,估计我们能够看见的只有最初的“老十八家”房产企业,几乎都是以市、区为核心的“房产开发公司”和“房屋经营公司”,以及旧城改造指挥部下属的开发公司。而今那些冠名“市城建”、“拱房经”、“西房开”的企业多数物是人非,且已改制多半,像耀江、广宇、红石、云河、滨江、商业房产等等,只有少数如杭州市城建开发集团,坚守“国营”。在过去的十几年间,杭州房地产企业一直处于一种“国退民进”的态势,这也彷佛暗合浙江经济的民营主流。

民营房产企业“坐大”浙江楼市,似乎为浙江市场带来许多早先没有的活力源,然而随着房价地价不断高企,民营企业的融资成本加剧,管理越发困难,除少数占据龙头地位的企业携手国有财团,通过上市等手段通关外。小型房企在合众连横无望的情况下,纷纷选择合并或者直接退出地产江湖。从浙江工商注册的房地产企业总数变化我们就可以看出这一点。2007年以来,浙江省被吊销营业执照的房地产企业共2102户,占该类企业总数的13.58%,居于各行业前列。

但另一方面,我们清楚的看到以国有资产为主体和以集体产权为主体的房地产投资运营企业,不断做大做强。这有历史的成因,很多企业仰仗天时,如交通集团(金基房产)利用企业自身巨额资本和现金流,以及良好的融资平台,厚积薄发横空出世;也有企业坐拥地理之优以土地盘活资产,如前面所提到的新天地企业,自有资金实力雄厚。所有这些企业的强大,都在无形中不断挤压民营企业的生存之地。作为中国民营企业最发达的省份,浙江也不能避免这种情形的发展,“国进民退”,越来越多的民营企业感受到了市场旋风刮过的阵阵寒意。

在杭州规划的100个城市中合体中,据了解多数都是国企或与国有企业有着千丝万缕关系的企业,而这些项目本身都是可以左右未来市场的重要筹码。未来杭州楼市会成为谁家的盛宴,现在还不是下定论的时候,至少我们看到,在民营经济发达的前沿阵地上,树立的都是国有企业威猛的重炮。

房地产市场“小米加步枪”的时代已经过去。

至于,我们是否会说国有企业不改“朝南坐”的仪态,缺乏与民营企业市场竞争的意识和能力,那么我们就大错特错了。

看看进入杭州的外来国企,如中海、远洋等,再看看杭州本土的国企,如金基、中大、大家、旅游、润和、工信、发展、西子、天阳、赞成等等,又有哪一家不是在当地蹈地声响的。

国有房产企业的昌盛,从某种意义上说保卫了国有资产的果实未被流失,但它能给市场带来什么?是卷入更大程度的与民企的市场恶斗,攫取更大的超额暴利,还是平抑房价为民造福祉,我们真的不得而知。

 

 

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