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地价高拍再次实证通胀成为定局  

2009-06-30 22:57:35|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地价高拍再次实证通胀成为定局

文/兰洪海

 

六月末。两个半小时。密密匝匝的人群如农贸市场。最后的竞标叫价,只有两三轮。在唏嘘声中,志在必得的房产商根本没有给对手一线思考的机会。几乎所有的人都有些发懵。总价54.388亿元的土地就分落三家企业之手。

说竞争十分激烈,那是叫价者出招十分迅猛,几乎没有常见拍卖中的小幅胶着,大幅跳跃的涨幅,只能使对手有压迫的感觉。事后我问一个现场的参拍老总,他只说了句我们连举牌的机会都没有。不知这是庆幸还是懊丧。说竞争不激烈,你看看参拍的四十余家公司,真正举牌应价的只有那么五六家,真正对抗的只是两个男人之间的角足。

事前业内估计的“冲万、破万”的情形一一对应。乐观再一次超越多数人的理智,“真理”似乎又一次的掌握在少数人的手中。而此前我对地块的测算,充其量只能算是一种对现实保守的逃避。

人们在憎恶高房价对整个社会生活的毁灭,然而当我们看见,拍卖现场政府提示“市场有风险,投资须谨慎”以后,我们真的会有一种莫大的嘲弄感。

在方圆以里,在未来几年内,如此这样的土地似乎再也不可能出现。这些似乎又是促成地价高企的原因。参拍成功的企业留下一句话,我们认为这个价格是市场可以接受的价格。好一个市场接受的价格。如果以10000元的楼板价计算,加上土建安装、规费、配套费、财务成本等等,综合成本至少应在15000元/平米以上,目前的市场参考价格在13000-14000,项目销售价必须达到18000以上才能基本持平,对于这样一个耗资巨大,而投资回报较小的项目而言,撇开市场风险不说,只能说是一个“食之无味,弃之可惜的鸡肋”。

有人说,这样的地块不可以常规操作,尤其是像名城、欣盛这样的操盘高手,未来的价格“跳高”完全可能。像东方润园这样敢以高出同类地段大幅的定价模式,本身就是一种传奇。作为两块连体项目,做出东方系列的效应,也未可知。

在现场,多数同道都认为价格偏高的情况,是否说高拍土地代表一种倾向,即由于政策面的解禁,导致多米诺骨牌效应显现。由于销售的解冻,使部分企业资金获得极大的解放,而目前土地储备不足,富裕资金却压在账户上,沉重的财务成本和面临通胀的急剧压力,是这些资金寻找出口的足够理由。

相比于前几次相对冷落并理性参拍企业,这次参拍单位也有了足够的增加,这种增加仅仅是一种数字上的偶然吗?

我在想,他们没有获得本来想得到的土地,那么他们的资金会安分的躺在他们的户头上睡觉吗?

有了这样的一批先驱在前面鼓舞着,想必不久,他们也会成为再次冲高的土地竞逐者。所有这一切,应该都是或者即将是通胀定局的实证。

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