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兰洪海 的博客

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土地拍卖房产商轻轻打了我一耳光 文/兰洪海  

2009-06-24 14:50:47|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地拍卖房产商轻轻打了我一耳光 文/兰洪海

 

去年差不多时间,就像是去度假,一群浙商来到西南边陲,冲着“东盟概念”,冲着“北部湾”,很多浙商伺机冲到了西南建设的最前线。在一系列的产业政策冲击下,许多从事房地产的企业老总也像北部湾晨起的烟岚,苍莽迷离,不知所以。

当时某地以楼板价接近200元/平米的价格,将位于中心城区的土地交给投资商时,老板们还在惶惑不安,担心房价又进一步的低落可能。当时很多人已经失去了理性判断。在我看来地价不可能在拍卖市场无偿送给企业的,再低低到零的几率是绝对不可能的。直到今天,投资商认为他们是在市场最为不景的时候“抄了个底”。的确不能比这再低的价格了。

保持这样的警觉,在今年以来,我一直持以保守的态度,在为企业分析市场时,也总是以“低限度的乐观”为准则,房价在各地都不同程度呈现“高位”,高收入地区高房价,低收入地区也同比高房价,不盲目乐观,“钱只有装在钱袋里”,才能算是你的为“最高准则”。

然而几天前业内朋友邀请我为6月的土地拍卖做一次预测,使我对杭州市场彻底地有了一次全新的认识。我只能说我们都不了解杭州。虽然事前我们都揣测诸如绿城、金都、万科、远洋这样的本地、外地大佬是不会介入拍卖,但最终的结果还是让人大跌眼镜。除滨江、开发区地块是增加总价20万元外,拍卖的平均价格增幅都超过60%。对楼市未来的预期一下超越以往的两年。彷佛又让人回到了雅戈尔15000元/平米拍下杭商院地块,国都7500元/平米拍下计量学院的时代。房产商也彷佛突然豁然开朗,前途光明起来。

土地拍卖价格到底高不高,相对于几年前的疯狂,人们更多地看到的是理性,即便有许多“隐形的大鳄”,也都以罕见的冷静观望着剧中冷清的人物。场面不再热闹,竞争仍然激烈。回头让我们再看看头两次的竞拍吧。

6月18日。杭政储出[2009]7-9号地块出让,首先出让的是杭政储出[2009]7号地块,该地块位于杭州经济技术开发区C2-08地块,是商业金融业用地,起价9866万元,竞买人8号杭州北房地产开发有限公司,以20万元直接竞得,成交价9886万元。

在业界和媒体极度关注的拱墅区的2宗宅地中,杭政储出[2009]8号地块,位于拱墅区庆隆地区A-R21-05-2地块,面积35805平米,起价60153万元,楼面均价6000元/平米,经过31轮角逐,该地块由省二轻房产和莱茵达置业联合竞得,成交总价88000万元,楼面价约8788元/平米,高出楼面起价2788元,参考市场现价与未来增长的保守预期,该项目预期利润有限,是个“出力不落好”的项目。

杭政储出[2009]9号地块,位于拱墅区(祥符东单元R21-13地块),出让面积37402平米,起价36954万元,楼面均价3800元/平米,经过67轮报价,杭政储出[2009]9号地块由1号竞买人浙江天鸿房产竞得,成交总价64000万元,楼面均价约6581元/平米。

6月23日。杭政储出[2009]10号拱墅区祥符东单元R21-12地块,占地面积11971平米,规划建筑面积38000方。经过19轮报价,最终以22500万元,楼面价约5874元/平米为竞买单位18号舟山远邦置业有限公司竞得,高出起价3515元/平米2359元,价格不算离谱,仍有空间预期。

杭政储出[2009]11号拱墅区祥符东单元R21-14地块,东至规划总管路,南至规划祥园中路,西至规划十字港河,北至规划道路。规划建筑面积103500平米,起价39332万元,楼板价3800元/平方米。经过61轮角逐,以总价64200万元,楼面价约6203元,为竞买单位22号浙江方正房地产开发有限公司竞得。楼面价高出起价2403元。

不管怎样,激烈的角逐几乎停留在少有的几个企业之间。一方面我们看见的是在拱墅区已有实力的德信集团,他们应该说是“清醒派”,与几年前的3000元/平米的楼板价开发银树湾,到现在中场退场,确实体现了作为一家“发展中企业”的慎思笃行的态度,人们在为他们喝彩,在为德信理性的退场喝彩。房价满天上涨的遐想终归不切实际。

房产商将竞争的成本最终在预计的利润中消化,才不是为理性的作为。尽管我们看见了在杭多数企业“集体的理智”,可一些外来和本土企业的小小“冲动”,还是“轻轻地将耳光拂向了我的脸庞”。

 

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