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兰洪海 的博客

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谁能走出市场的周期率 兰洪海/文  

2008-12-05 13:16:24|  分类: 经言济道 |  标签: |举报 |字号 订阅

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谁能走出市场的周期率  兰洪海/文

•          

•         关键词  

•         经济板块  漂移  带来中国 契机

 

•         欧美城市建设——200多年的历史

•         亚洲日本战后重建——60年的历史

•         韩国新加坡台湾香港——30年的历史

•         中国大陆沿海发达城市——15年的历史

•         关键词

•         局部开发  全国性开发  中心城市  中小城市

 

•         我们看见房地产开发热的星星之火,从南中国海的海口、三亚、珠海、北海、惠州等地燃烧起来,进而烧向长三角以及一些中心城市

•         房地产开发热,从发达向欠发达;从一线向二三线;从中心向次中心辐射

•         1998年以来,中国房价持续7年10%以上的速度增长。

•         2002-2005年,全国住宅用地均指在五年间上涨54.2%。

•         京沪穗深等地房价均涨一倍以上,杭州则超过200%。

【论断】其中有正面推动力,如经济发展、居民购买力增强、供求关系变化、农村城镇化等,但其间也蕴藏着大量非理性繁荣的因素。

 

•         关键词

•         非理性繁荣  宽松政策   房价暴涨

 

•        世界经验表明,房地产的非理性繁荣成分过大,就易形成泡沫,但同时也表明,监测房地产的周期规律将有益于防范风险。

•        在世界范围,由房地产泡沫导致金融风险的案例都相当惨痛,影响最大的非日本案例莫属。

•        上世纪中后期,日本经济快速回升,出现了历史上少有的繁荣期。日本中央银行为了刺激经济持续发展,采取了非常宽松的金融政策,这些资金基本上都流入了楼市,致使房价暴涨。

•        1986年起,日本在5年间,地价上涨了2倍多。

•        1987年,商和住用地价格年上升率超过了76%。

•        1985年,东京都的商业用地价格指数为120.1,到了1988年就暴涨到了334.2,3年间暴涨近2倍。

•        1980年代的10年间日六大城市的地价指数上涨了5倍,地价市值总额高达40000万亿日元,相当于美国地价总值的4倍,土地单价为美国的100倍。

•        1990年仅东京都地价就相当于美国全国的土地价格。

 

•         关键词

•         楼市周期性  波动  震荡盘整

 

•         中国内地楼市也有周期性,要发现其波动规律还要从其发展经历上进行分析。

•         中国楼市周期波动可划分为5个时期:

•         1979-1985年为复苏期

•         1986-1990年为发展期

•         1991-1998年为增长和宏观调控期

•         1999-2005年为高速增长期

•         2006-2009年为震荡盘整期

•         2007年,在我国中低价位、中小套型住房成交量较为平稳的同时,高价位、大户型住房成交量下降较大,商品房成交总量下降,空置房面积增加。

•         2006年全国商品房销售面积增幅,5年来首次低于竣工面积增幅。

 

(此为2006年在浙江工商大学土地学院讲座课件提纲)

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