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温州购房团管涌现象意味着机制缺失  

2009-08-12 09:24:20|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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温州购房团管涌现象意味着机制缺失

文/兰洪海

 

温州人在经济领域“敢为人先、敢为天下先”是不争的事实。在温州,主流人群都有这样的竞争意识。可温州人怎么也不会想到突然某一天就成了“楼市的主角”、媒体“秀场的道具”。

温州人善于投资,善于“流通资本”,同时也善于“流通人脉”。据《浙商》杂志的统计,在国内几乎所有的县级城市都有温州人开办的个私企业。温州人无处不在,在名声上甚至超越“浙商”。“温州购房团”携大笔资金辗转各大城市,北上京津辽沈,南下广深港澳,西突东进,人数不多,可是给国内楼市带来的影响确实深重致远的。以至于有地方政府把温州购房团列为“最不受欢迎的”。虽不乏有精神声援者,然而部分网民对温州购房团行为还是表现的深恶痛绝。

我们在探究温州人购房行为的同时,我们必定需要了解温州人资本背景的渊源。

众所周知,温州建制以来,由于地缘依山临海,土地贫瘠,在很长一段时间经济处于比较落后的状况。改革开放以后,温州不断有人漂洋过海远渡欧洲;在国内则背井离乡扎根异乡。温州商人是一道“流动的经济风景”,由小而大,不断成长。在温州民间借贷成风,私人之间的资金拆解习以为常,因此在市场信息流动的过程中,温州人总能把握机会将有效信息传递、转化为经营行为。

早在1990年代末,中原郑州的房产商就将商业项目推向温州,推向中国第一农民城——龙港镇。温州购房团那时已蔚然成风。温州人的“商帮意识”极强。温州是中国市场经济最早的萌芽地,也是中国民营经济最发达的地区。在改革开放的几十年中,温州人积聚了巨大的社会财富,民间资本的力量日益壮大。据估算,浙江省目前大约有10000亿民间资本,占整个长三角地区民间资本的三分之一强。温州当地充沛的财富积累和民间融资手段的灵活性与多样性,不仅使温州经济始终保有旺盛的活力,也使温州人的投资理念和投资行为,在市场上总是领先一步。充裕的民间资本正在积极寻找投资出路,温州民间投资涵盖较广,几乎涉及所有行业,但主要集中在传统的制造业和收益率较高、准入门槛较低的房地产业。时下的温州“购房团”现象、外地政府频繁来温招商现象、温州人大规模异地投资现象,从一个侧面说明了温州民间资金在本地难以找到更多的投资机会。

笔者从十年前就与温州当地的主流媒体房产部有过交流和业务往来。在以媒体名义举办的“房交会”形式中,媒体充当的是“发掘者”的角色,而温州市民则扮演了“亟待开发的金矿”。通常媒体以购房俱乐部的方式聚集一定数量的会员,“非紧密会员”最高数量可达万人以上,在温州先观看参展楼盘资料,然后有意向的目标客户,由媒体用“购房直通车”送至项目所在地现场,最终选择订购与否。由于每次活动参展单位规模较小,客户特征明显,针对性十分强,因此房产商基本都有斩获。这是一种方式。还有就是由媒体直接组织目标客户以“直通车”方式到项目所在地现场,最典型的案例是“购房包机”直飞成都。无论怎样组织者都是采用“紧密会员”甄选的方式,选择比较有意向的客源。以杭州为例,只要参加温州媒体推介会的房产商或多或少都有成交,据说杭州城西某楼盘有约五成以上的客户是温州客。

笔者也就“购房团”问题专门征询过温州投资客刘先生。常驻杭州的刘先生告诉笔者其实“温州购房团”并非单一一种形式。在他看来,“温州购房团”可以分为四类:1、“松散型团伙”,多由媒体信息发布后自然聚集在一起的,彼此之间没有关联。参加人员涉及公务员、企事业单位职工及社会方方面面人群,层次不一而足;2、“会员型团体”,有专门组织的购房人群,比之前者更加精炼,浙江省内多数媒体房产部都有对应的“购房俱乐部”,但人群投资方向还是相对分散,很难统一;3、“投资型团队”,相比前两者,他们已经可以称之为“团队”,团队成员个人资产比例也比前者量级高出一筹,他们之间有明确的分工,且具有较高的专业水准,比如合同法律、房产交易等都驾轻就熟,他们不仅仅是投资相对成熟的商品房,他们还会选择一些条件尚不成熟的项目介入融资环节;4、“财团型机构”,由几个到几十个资产规模相当的个人组成“投资财团”,从房产的尾盘介入上溯至土地环节,只是不完全介入开发过程。

刘先生介绍说,温州购房团的前两种类型一般为媒体关注和利用,而后两种则更多的按照企业运作的方式低调进行,唯恐人知。一般当媒体传播的时候,他们已经完成了投资交易的基本过程。比如杭州写字楼市场曾一度处于低迷的状态,有“温州购房团”经过前期调查、准备,以整层甚至整栋的方式联合买进,待市场回暖再卖出或租出。还有就是介入到留用地项目,由于“集体土地”不可售性质所限,可业主单位又需要资金,温州购房团就在关键性资金链上起到“过桥”作用。

温州人为何如此热衷异地购房?除了民间拥有强大的资金储备外,温州宽松的融资环境、贷款体制,以及外部城市高涨的价格预期都显示出特有的吸引力。“只要楼市还有成长空间,我依然会去那里投资。”不止一次听见“温州购房团”成员如是说。“购置这么多的房产,不是为了自己居住,而是为了投资。”

是什么造就了投资?回答只有简单的两个字——“利润”,高额的投资回报,高出银行利率数倍的利润。如果说房价没有如此快速的增涨,想必也就不会有如此之多的投资行为的产生。当我们冷眼旁观温州人在购房中挥洒的热情时,人们不禁疑问:他们何以有如此大的实力?究竟是什么在支撑着他们的壮举?他们就不怕市场有风险吗?
  近几年来,温州人在全国各地大量购买房产。粗略统计,温州大约有10万人在全国各地炒楼,动用的民间资金高达1000亿元。一些媒体和民众指责温州购房团的此种行为涉嫌炒作,并使一些地方房价迅速上升。为此,许多地方的政府相继出台政策,对房价进行宏观调控。但这些政策显然没有根本触碰到投资者的神经,反而因为税收等附加费用的增加,而增加了普通购房者的负担,这在二手房交易中反映的比较明显。购房所带来的整体“行业暴利”或说“赢利”,和大量的“炒房成功者”的故事,成为购房投机者最大的心理支撑。当越来越多的钱投入异地的房子时,人们是否要防范房产被闲置的风险和短期投机行为造成的“泡沫破灭”,已不是专家与学者苦口婆心的“冷水理论”可以浇灭的。那些投入现金的市民和那些动用财务杠杆来大量购房的“购房团们”,自然会遵守楼市生存的游戏规则顺势而为。这是时代和市场机制赐予温州人的机会。

温州人买房(炒楼)对各地楼市不能说没有影响,更多的抑或体现在市场心理方面。据不完全统计,温州人的购房量很少能够超过当地房屋供应总量的10%。在对温州购房团喊“打”之声较高的几个城市,温州购房团都不是导致当地房价上涨的主要原因。其影响力和实际作用,更谈不上引发过度投资和房产泡沫。从长期来看,决定房价上涨的因素绝不是资金炒作。

“温州购房团现象”及其所引发的热论,恰恰说明了目前中国房地产领域存在的诸多管理机制的缺失,企图通过行政手段打击购房行为来控制楼市价格走向,从而使低收入群体能够改善基本住房条件,不仅违背市场规律,而且效果微乎其微。只有规范才能从根本上解决问题。放开楼市,从源头环节增加新建楼盘的土地供给;另一方面大力推行由地方财政埋单的廉租房政策,以最大限度地保障低收入家庭“居者有其屋”。

 

兰洪海  杰盟智库杭州机构执行长  硕士生导师  (约稿)

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