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兰洪海 的博客

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是与民分利还是劫富济贫的房产税 文/兰洪…  

2010-09-06 22:57:00|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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是与民分利还是劫富济贫的房产税  文/兰洪海

 

只要买房子,就无法回避纳税。可是究竟怎样的房子该纳税,怎样的房子无须纳税,这在国家的法律方面还缺乏明确的规范,尤其是当下随着越来越多的人购买第二、第三套房,新的问题扑面而来。

房产税是什么税?物业税又是怎么回事?谁也说不清道不明,更多的人都是常常将房产税等同于物业税,或反之。

国务院1986年关于房产税征收条例中,征收的对象是房产,即土地上的建筑物,它会随着时间推移年年折旧。征收对象并未包括房产下面的土地。而欧美国家的物业税是对房产及房产下所占用土地一起征税。后者征收范围要广的多,重的多。

这也就是说,房产税是针对“房产”的;而物业税则针对“房、地产”的。由于基本国情不同,我们的土地出让最高年限为70年,而实行物业税的国家,多数土地私有化,年限可以是永久性的,在土地出让费方面一般情况下,都是“低费高税”,这样就出现了“买房容易养房难”的现象,我们的住房制度刚好与此相反。高额的土地出让成本,让房价居高不下,让普通购房者退避三舍,由此低成本的养房成本,又给炒房投资者了可趁之机。

而多年前执行的房产税政策多少显得有些不合时宜,但是并不是说物业税就该横空出世了。按照国务院1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》,明确规定以下情况可以免税:1.国家机关、人民团体、军队自用的房产;2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;4.个人所有非营业用的房产;5.经财政部批准免税的其他房产。显然,原房产税对于居民住房无论是第一第二还是第三套,只要是自住的,非工业、商业盈利性的,均是免征税的。房产税中居民是全免税的,而物业税则不同,无论是第一套还是第二套,每套都必须要交税,不能免。这就是欧美高校的“宽进严出”原则,把买房的准入门槛降到最低,但养房的门槛却因成本过高而无利可图,因此看到欧美的炒房者很少,鲜见“炒房团”奇观的。

我们说征税立法必须兼顾到社会最广大之民生,以现在之条件,即兴物业税必将是多数“房奴”陷入绝境,影响社会安定,要革除炒房现象,则可先改变房产税征收条件的设置,对第二套非自用住房及以上,在交易时可征收房价案值的营业税,超过原值的增值溢价部分征收所得税,如果这么做才是真正所谓地“劫富济贫”的立法初衷,与民生民主的道路不远。

房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%。人们一看就明白了。1986年中国楼市非常平静,是基本不涨的。这里原值是指房产买进时的原价,比如是20万元,扣除10%~30%是指住了5~10年的折旧,剩下的余值为14~18万元,要对这一数据征税。而现今时过境迁,房价及社会支出各项成本均已远远高出当时社会。如果第一套房就实行物业税,那么势必会有很多的“一套房主”的生活状态“一夜回到改革前”。

很多人不知道,土地上面我们住的房子,是在年年贬值折旧的。显然,《房产税条例》中征收的对象是指土地上的建筑物——即“房屋”。今天,你如果去银行做房屋抵押贷款,银行规定非常明确和强硬:2001年以后的新建房可以在评估后,最高按70%贷款;而80、90年代建的房子一律不予贷款。银行认为它们已经严重折旧,不值钱了;如果抵押贷款,银行会有风险,万一房子倒了、破损了、被台风地震弄塌了怎么办呢?

征收物业税,至今其实还有近百个国家是未开征的。现在的房价涨的这么快,就是土地涨的快,动辄地王楼王,房价能下得来吗?人们出几万每平的价钱买房,实际上已经交了很重的土地出让金。这么贵的房价中,土地使用费比重不少,这里不是已经包含了一定比例的房产税成分了吗?既然已交过这么重的土地使用金,再征物业税还合理吗?这里没有重复征税之嫌吗?

税收是一种规范性的硬约束,牵一发而动全身,是十年几十年的事,究竟是与民分利还是劫富济贫,政策制订者岂能朝三暮四,故对此一定要慎之又慎。

 

 

附:

1、契税有1.5%和3%两种。契税征收税率的多少是由房屋是否为普通住宅来决定的。普通住宅界定标准为:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。这3个条件全部满足的住房为普通住房,普通住宅享受1.5%的优惠税率,非普通住宅则按3%税率征收契税。

2、营业税有征收和不征收两种。如果个人购买的住房不满5年就转让,则业主需支付成交额的5.5%作为营业税;如果已满5年则不需支付该税。

3、营业税有全额营业税和差额营业税两种。如果个人购买的住房不满5年就转让,那么必须支付成交额5.5%的全额营业税;如果个人购买的住房已满5年再转让,普通住宅不用再征收营业税,而非普通住宅(标准同契税优惠中谈到的普通住宅标准)则需付售房收入减去购房价款的差额征收5.5%的营业税。

4、个税有20%和1%两种。根据地税局执行的政策,如果不能提供房屋原值的,将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

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