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“地王”频现,调控究竟一个“难”字了得 文/兰洪海  

2011-01-13 21:46:00|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“地王”频现,调控究竟一个“难”字了得  文/兰洪海

 

房价飙涨,“地王”频现。调控究竟一个“难”字了得。过去的一年,北京卖地收入超1516亿,居全国首位,上海卖地收入突破1500亿,居全国第二位,两地卖地收入双双再创历史新高。而在杭州,却出现了庄稼看天的“大小年”的“小年”,不过“小年”总量“歉收”单产却“丰收”,亩产都不低。据统计,2010年杭州主城区共推地64宗,比2009年少了52宗;总出让面积约3260亩,同比2009年减少了40%;总成交金额约493亿元,同比2009年减少了53%。

在一个个看似“非理性”的“地王”面前,调控注定是“软弱”的。“土地财政”使得调控“被迫”陷入僵局。“面粉”涨价,“面包”不涨,除非“面包”缩水了。土地价格被一而再、再而三地推高,而作为房价的重要组成部分,地价高涨自然难抑房价之高,这就为国家调控房价制造了很大的障碍。

我们说高地价的深层原因,还是地方政府倚重土地财政所致。今年由于楼市调控,房地产交易方面的税收势必会出现萎缩,卖地款应该再次承担地方财政老大的地位。土地财政仍然是地方经济的一个支柱,地方政府仍无法摆脱这样的困局。正是由于这个原因,一年来的楼市调控,中央、地方、开发商、银行、购房者,多个利益相关方仍在博弈中。

“地王”的出现,使得房价调控没有起到明显的抑制效果。而导致地价上涨过快的主要原因又是土地供应量受到了较大抑制,尤其是用于商品化住宅用地的供应量萎缩过大,回升过慢,未来商品住宅供应不足预期明显。这些都是促使杭州城市重要区位一些地块,飙出“地王”的原因所在。

正是有了这种供需的抑制,使得开发商普遍认为短期内楼市依旧会企稳走高,因此积极拿地,即便是高价也在所不惜。投资商为了抢地,地价大涨必将愈演愈烈,同时出让方就势抬高地价也有推波助澜之意。在拿地过程中,由于地块起始价飙涨,同时还附带了保障房额度,投资额度等相关限定,使得大部分开发商知难而退。若开发商将来想要有利可图,相信其最终产品定价必然在目前区域在售新房价格之上。

撼山易,撼房价难,撼地价更难。由于地价与地方政府及相关部门的利益更具紧密性,对于地方政府来说,也就更加珍视土地资源的稀缺性和变现能力,而对于像杭州这样的城市则更甚一筹,让土地资产“价值最大化”是土地部门的头等大事。可土地财政一日不除,房价一日下不来。

与杭州市采取的土地“勾地”拍卖模式不同的是:2010年,北京市将出让方式由拍卖改为招标,并启用同价竞保障房面积的出让方式,为地价下调起到重要抑制作用。同时,保障房配建规模的扩大,以及郊区土地的放量供应,也在一定程度上拉低了土地成交价格。这些或许真值得我们土地部门思考的了。

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