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破题商品房配代建保障房的一些思路 文 兰洪海  

2011-04-25 08:26:00|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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破题商品房配代建保障房的一些思路   文  兰洪海

 

不久前,参加房企与媒体的务虚会上,有人提出企业如何看待商品房开发中与配建保障房之间的矛盾选项,与会的企业中多数选择回避这个问题。原因很简单:在主流产品针对中高端客群的“气候”条件下,凭空的多出这样一些与之格格不入的“政策累赘”和“经济负担”,这是一向以“利润最大化”为企业追求的“企业领袖”所不忍睹的事。

“商品房”和“保障房”两套截然不同的体系,“强扭出来的瓜”会结出“甜瓜”吗?如果从企业经营利益的单一层面出发,我们可以轻而易举得出一个人所共知的结论。问题是作为社会、作为政府可能置“民生诉求”于不顾吗?即便一些西方国家也在保障公民的基本人居权方面做了很多有益的尝试和改进,比如说建立“混合社区”。 在国外,小区开发中将不同业态住宅集中在一个小区中的作法,实际上是针对不同收入、不同层面的购房者,从而形成“混合社区”。混合社区的建立,有利于集中人气、提高综合配套和物业管理的层次、档次,使居住环境氛围更加安全和谐。

发达国家在经历了“穷、富、白、黑”等过程后,且不从经济学、社会学、种族、文化等层面去分析,单从住宅的经济、使用价值上来看,将贫、富分区的作法,也势必会导致“穷人区”的衰败、凋敝,因为低收入者不会长久低收入,收入高了就会搬出,而九十年代的低收入者与七十年代的低收入者不同,这样就可能形成许多无人居住的“鬼楼、鬼街”。社区管理就会更加混乱。

在财富急遽增长的社会转型期,如果财富分配的天平再次倾斜,那么社会的不稳定因素也会有所增强。把不同人群集聚在一起,不是简单的通过财富的量级人为的分层,而是通过企业、社会、包括政府在人文关怀等诸多方面的软环境,不断改善中低阶层人群的焦虑心结,缓和“人造阶层”的“对立感”。

作为企业,在日益激烈的竞争中,保持持久发展,如果不能逆转思路,树立“企业公民”意识和社会责任感,相信这样的企业也很难走的长久。既然“配建、代建”是企业“不得不”面对的现实前提,那么企业所要考虑的则是在这样一种条件下,如何将房产品的开发做得更加有市场竞争力?

宏观调控政策持续出台后,未来几年商品房市场将受到牵制已是企业共见,取而代之的将是保障性住房建设。而大量保障房建设也将是企业在现实境遇下生存发展的新机遇。保障房向上的发展势头不会改变,规模会持续扩大。开发商参与保障房项目主要有两种形式,一种是商品房中配建保障房,另一种方式是代建,由政府出钱,开发商代建。目前代建成为主要参与形式,企业获得政府给予的额定利润回报。

据了解,相比商品房建设,配建、代建的保障房建设利润低,但在建设、运营、销售以及融资上的成本较低。而在持续调控下,非但没有政策风险,反而在保障房规模扩大化下坐享收益。政府对保障房建设的款项一般在3年内支付完毕,因是政府项目,开发商回款有保障,相对于商品房项目,保障房项目的回款周期并不会因过长而构成财务压力,相反保障房能够成为房产商稳定的收入来源。

嗅觉敏锐的地产巨头们对保障房的态度也悄然转变。越来越多的上市房企开始参与到保障房建设中。从2010年房地产上市公司土地储备情况来看,万科、金地、保利等大型地产企业均频频出现在保障性住房土地招标现场,绿城、广宇、滨江等公司参与建设保障性住房用地的规模也正在加速增长。对于参与保障房项目的房地产企业,可能在获得贷款方面有更多优惠,此外还可以参与到以保障房施工工程换土地开发权等项目中。换个角度,“消极”何尝不能变成“积极”呢?

 

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