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住宅产业化高位介入正是时机 兰洪海  

2011-08-10 16:53:00|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住宅产业化高位介入正是时机

兰洪海

 

某种程度上,产品利润来源于效率的提升,“多、快、好、省”的建房子,留下更多的利润空间,是房产商不变的追求,也是当下高房价舆情汹汹的关键时刻,房产商必须思考的问题。如果说高房价必须降,而地价不降,出路只有一条:那就是建设成本的集约化。

曾在网上看到长沙有座名为“新方舟宾馆”的16层建筑,整体搭建使用了46个小时,装修用时90个小时。报称,该楼盘的“模块化建筑技术”是独创科技,建筑过程不但高效、节能、净化,楼盘的抗震烈度更可达9级。不管其中所指的“模块化建筑技术”中包含了多少独创的细节,这显然是住宅产业化的典型之作,使人看到了住宅产业化发挥到极致所带来的难以想象的效率。

今年初,在日本京都考察,看见有一幢高楼上半部还在建设,下半部的酒店商业已经在运营,当时就很纳闷,人家怎么就能这样?后来询问了一些专业人士,他们说,国内也具备这样的技术,只不过我们的质检部门不会允许这样验收的。也就是说,我们在施工流程方面和国外还有很大的区别。最主要的问题,还在于我们基本停留在“手工”作业阶段,而欧美发达地区已经进入到“模块”作业阶段。那么,要实现住宅生产、供应等的工业化的前提必须是标准化。

目前我国工业化生产的住宅占住宅总量的比例很小,而发达国家的工业化住宅高达70%以上。要想实现住宅的工业化生产,前提是要有通用化的、集成配套的住宅建筑体系,如:结构、墙体、管线、厨卫等均要实现通用化和集成配套。住宅建筑体系的集成程度取决于住宅技术的发展水平,新技术将形成新的集成体系而代替旧的,例如:轻钢结构所形成的建筑体系将代替现有的砖混结构,网络技术的发展将使住宅小区智能化技术重新集成。住宅部品的标准化、模数化是住宅产业化的共同规则,没有标准化就没有通用化,产业化也就无法推广。要发展住宅产业化,标准化是准绳,科技进步是动力,通用化是前提,工业化生产是基础,提高住宅质量和劳动生产率是目的。

根据国外的研究和经验,住宅产业化的成熟将有助于减低住宅建设成本,这也将减少目前住宅价格过高的困境。所以,在住宅产业化进程中,为了保持社会公正,我们首要的目标并不是去研究住宅的现代化和信息化,而是要研究出有助于减低住宅建设成本的方式,这将令大部分城市居民能够有经济能力购买住宅,所以我们现阶段的任务是要加强对住宅建设成本的控制。

其实,国内已经有不少地方开始推行“集装住宅”或说“积木住宅”,即造房子就像制造汽车一样,在各个分门别类的车间内生产标准化的住宅零配件,然后在工地现场拼成想要的住宅样式,由此可以看出,“标准化”是其中重要的一环。“积木住宅”在现场进行施工安装时,大部分为干作业,施工机具简单,用工少,文明施工程度高。一般混凝土结构住宅的建设周期大约为12个月,而预制结构件则可缩短到3个月,甚至1个月。对于工厂化预制产品组件可以使精度精确到2毫米内,比传统混凝土现浇施工精度提高3-4倍。“积木住宅”的墙体与柱子之间、横梁与柱子还有预留的钢筋进行连接,而墙体由于是在工厂里整块浇筑完成的,比起砖砌的墙体更能抗震动冲击。“积木住宅”能使建筑垃圾减少91%,脚手架用量减少50%以上,钢材节约2%,混凝土节约7%,节电10%以上,节水40%以上,以往毛坯房造成的二次装修浪费全部都避免,最大限度减少建筑施工对周边环境的影响。业主可以直接拎包入住,方便省时,这也将成为未来房产发展的必然趋势。

在楼市刚需不减的情况下,大多数的老百姓其实对于居住的要求非常朴实:有房住、够住。老百姓需求我们建设大量成本低又安全的商品住宅,因此住宅产业化的行业标准亟待解决。所谓的“产品差异化”更多的是在住宅产业化形成之后的精巧设计。“积木住宅”低碳、环保、低成本的诸多好处,使得部分政府也越来越多的倾向于此,尤其是在有限资金内需要大规模运作保障房的“军令状”之下。

政府要制定相应的住宅部件标准,同时也要研究各种组装技术,能够利用相同的部件组装出不同标准的住宅,从而有助于工业化生产。改变机械化程度不高和粗放式生产的生产方式是升级换代的必然要求,以提高住宅生产的劳动生产率,提高住宅的整体质量,降低成本,降低物耗、能耗。通过对新技术、新材料、新工艺、新设备 “四新” 技术的大量推广应用,提高科技进步对住宅产业的贡献率,大幅提高住宅建设、管理的劳动生产率和住宅的整体质量水平,全面改善住宅的使用功能和居住质量,高速度、高质量、高效率地建设符合市场需求的高品质住宅。

但在多数开发商看来,在参与地方保障房建设中,且不说“住宅产业化”能否实现,企业不被地方政府债务所拖累已经是万幸。目前国内同时拥有水泥、建材、开发等业务的房地产企业还很少,很多企业缺乏与上下游产业链的联系紧密,很难适合“住宅产业化”,且大部分开发商只做开发一个环节,市场需求仍侧重产品差异化,在政府没有执行统一标准的情况下,开发商很难在竞争中去做同质化、标准化的“住宅产业化”。

住宅产业化不仅仅是PC技术,而是要形成从投融资、建筑施工、建材制造到开发经营、物业管理的“全产业链”。面对蕴藏着无限机遇的住宅产业市场,如何不失时机地正确把握住这一机遇,正是对房产商的挑战。

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