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房产商“假摔”促销是噱头?文/兰洪海  

2011-08-31 11:49:00|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产商“假摔”促销是噱头?

文/兰洪海

 

限购、限价、限贷、加息……调控步步为营,舆论高压合围。严峻的形势下,房产商再次迎来“冰川纪”,购房者则坐观以待开发商“扛不住”而大打降价牌时再出手。眼下,虽然我们看到有一系列打着限价旗号入市的楼盘,这却并非如我们所愿出现的“惊喜价”。尽管这些楼盘广告频频出现“挥泪直降”、“限价狂降”、“抛盘”“存一抵十”等吸引眼球的词语,还附上令人“恐怖”的降价数据,但若仔细分析则不难看出,噱头多于实际。

据购房者反映,那些所谓的特惠特价房,大多名不副实,而是开发商的“推盘秀”,并无实质的降价行动,仅仅是将“降价”当作吸客的噱头。事实上,从今年初,就有开发商推出了所谓的“团购”、“战略合作价活动”或者直接步入“暗降态”。看房的人虽多,但实际成交量却很少,杭州平均“日不盈百”的数据即是明证。一些由促销催生的“看房热情”和“订购量”,只是一种“虚假的繁荣”。

政策严控,投资型、投机型购房者已经得到有效扼制。在住房成交量逐步萎缩的情况下,政府很难轻易出台更严厉的政策。由于资金链吃紧加之对后市信心不足,虽然一些开发商带头降价,但行业总体房价不会大幅下跌。价格的结构性下调,除了受到开发商推盘结构和速度的影响外,最主要的还是因为新政之后,开盘价格定得相对偏高的楼盘拿到预售许可证的难度开始加大。

而不少单价下滑幅度大的项目,都是之前开发商定价过高导致滞销的项目,开发商利用“促销”调低价格,看似回调,实则是对此前的定价进行修正,又或者通过少量的特价房源吸引眼球,这批房源往往充当着“鱼饵”,房价并没有实惠落地,购房者当然也不会买账。

今年8月初,三部门联合发文“一房一价”的补充通知规定:新建商品住房备案销售价格设置成交下限的规定即当实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%时,商品房网上销售系统将自动锁定交易,无法进行网上签约程序。这其实已经在技术层面将房价的“上、下浮动”进行了“锁定”。也就是说,房价无论上浮还是下浮,房产商在划定的圈圈内“跳舞”都是可以接受的。

接踵而至的第四季,在售楼盘和将售新盘将接受政策和市场的双重考验。若无“明显”降价,热销楼盘将会减少。显而易见,随着限购持续,符合购房条件的目标客户将日趋减少;而限价的更细更严,将令新盘集中区域的价格“天花板”越降越低。面对楼市成交量持续在低位徘徊,资金回笼盛况不再。积极采取打折、促销等方式,快速将存货变现,不与政策“对扛”不失为部分房产商之上策。

限价盘是真降还是假摔?市场是最好的试金石。当然,我们也无法忽视近期部分限价盘的热销现象,这是楼盘定价被市场认可的一个佐证。在楼市跌宕之时保值物业备受青睐,地段好、定价低的限价盘更受关注,这是硬道理。但对多数楼盘而言,限价、限购、限贷之下要获热销尚有难度。在此情形下,如果你不是资金流畅的企业,项目地段不出众、周边新盘多,产品同质化等,还是降价出货来得好。在促销中扮演“假摔”角色,恐怕不是明智之举。开发商“销售为王”,还得靠价格诚意。

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