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地价不降,房价怎么降?文/兰洪海  

2011-08-03 08:03:00|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地价不降,房价怎么降?

文/兰洪海

 

严厉的宏观调控,使得“北上广深杭”等实施“限购”的城市,房价的快涨势头得以有效遏制,房价缓步下行通道。住宅存量压力加剧,房产商资金链绷紧,下半年的新盘供应还将不断增加,楼盘间竞争日趋白热化,越来越多的项目赤膊上阵打折促销。然而令人存疑的是:杭州近半年来新推的土地价格,丝毫没有产生因调控“回调下滑”的征兆,即便此前有流拍的先例,也未能让地价低下“高贵”的头颅。

曾经房价和地价轮番上涨,让老百姓抱怨开发商心黑,叫开发商抱怨政府推高地价。而今在“限购、限价”的双重作用下,房价已“被降价”。在房价“趋稳”甚至“下行”的过程中,地价的“逆势上行”在与房价的“拉锯战”势必会挤压企业的获利空间。地价不降,房价怎么降?

我们知道通常地价是房价的核心成本。据统计,全国十大城市中平均地价在房价中占比约三成,即便最低的重庆天津也占比二成,而杭州更达三分之一强,位列国内前茅。某种程度说,地价上涨是推升房价上涨的主要动力,这一点毋庸置疑。

房价、地价这对连体孪生儿,谁也分割不了谁。在房地产相关利益群体中,最不愿意看到地价下降的可能就是地方政府。而在政府垄断土地一级市场的前提下,我们看见的是政府宁可少放地,也不愿降价供地。“向土地要收成,向土地要效益”依然是土地部门的工作重心。土地出让收入依然是地方财政收入的重要来源。地价不降,房价自然也就失去了下降的动力。

是地价上涨预期推动房价上行,还是房价下降压力反推地价下行,这都已不重要,重要的是如何能将房价降下来。在整个产业链条上,土地、税收、信贷、开发商等都是利益攸关者,在房价高企的现实境遇下,不能“只许州官放火,不许百姓点灯”,而不触动其它利益环节,这既不现实也没多少降价的空间。

房价回归应该是整个房地产链条上所有环节一起降。而占房地产开发成本重头之一的土地价格应该率先降下来。地价一降,未来新入市的商品房价格成本也会下降,价格有了下降空间,同时也会对市场预期形成连锁反应,粉碎了存量商品房的高价预期,存量房和二手房想不降价都很难。

同时,中央政府也要考虑适当增加地方财政收入的方式方法,减弱地方政府对土地出让收入的过度依赖。比如,适当缩小国税征收范围、扩大地税征收范围,加大中央对地方的财政支持力度等,尽快使地方政府从“借地生财”的冲动中解脱出来。

由此来看,地价和房价的关系不是一般的“关系”,那可是“政绩”和“工具”的关系,是公权力施展“无形之手”变相干预楼市的重要法宝,想要让之松手,怕不是那么容易。

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