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兰洪海 的博客

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投资精明眼——城东板块访谈录 兰洪海  

2011-09-03 10:41:00|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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投资精明眼——城东板块访谈录  兰洪海

导言:东新城位于主城东部,是杭城的东大门,上海、宁波进入杭州主城的必经之路。根据杭州市城市总体规划,城东新城位于“一主三副六组团”总体布局结构的几何中心,南接钱江新城,东联下沙副城,是杭州实施“决战东部”战略的核心平台。

 

记者:首先从宏观角度来看,一个新的板块它的价值往往体现在哪些地方?城东新区,它最大的价值在哪里?

 

兰洪海:“城东新城”是以现代化综合交通枢纽中心为依托,以体现“沪杭同城”产业关联为特色,以高端商务办公、商业休闲、旅游服务、居住生活功能为主体的,体现高品质、国际化、城际化、通勤化并融合多彩生活内容的城市门户和综合性城市新中心。

 

记者:像中凯东方红街和新城国际这样两个楼盘,它其实是商住一体的,据了解这样类型的楼盘安全系数不会很高,像前几天丽晶湾就出了事情。

 

兰洪海:商住楼顾名思义,就是最大范围容忍业主在办公和居住之间的功能使用选择。一般来说商居混杂势必会给管理带来难度,这主要是其物业功能模糊,办公、居住混合,环境杂乱。办公的人经常能闻到邻居住户家里飘出的炒菜味;而住户则要面对川流不息的陌生面孔。通讯、网络、物管、消防、安全、停车等难以让商、住在这里的客户满意。

 

记者:这两个盘算是酒店式公寓么?现在在市场上各式各样的,只要是小户型精装修它就说它是酒店式公寓,这个概念已经被开发商弄得有点混淆了。能不能列举两个真正的酒店式公寓给大家做参考?

 

兰洪海:严格意义说,不算是酒店式公寓,按照酒店式公寓的原意是“酒店式的服务,公寓式的管理”,这类物业基本上具有住的功能,但是由于地处繁华商业地段,因此具备了既可居住、又可办公的价值,所以称之为商住物业。虽然酒店式公寓商务环境还不错,但却没有写字楼、酒店的那种商务气氛。商与住混合在一座楼中,办公环境就大打折扣。它只在特定区域内存在。杭州目前很多所谓的酒店式公寓,多数是商业或者留用地项目,假借酒店式的名义行公寓之实。这是因为酒店式公寓以中小户型为主,房总价不高,相对投入少、成本低、资金回收快、风险也较低,使其在市场上具有一定的竞争力,甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场,这也说明酒店式公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的。世贸丽晶城EAC国际公寓,龙禧大酒店公寓。

 

记者:这两个楼盘也算是销量比较好的,他们各自的卖点都在哪里,适合什么样的人群去购买。

 

兰洪海:东方红街相对还是比较偏向居住功能一些。而新城时代广场则更像是一个城市综合体侧重于办公和临时居住。一个适合强化居住的人群,而另外的则具有较强的变通功能,办公氛围也更浓烈一些。适合一些中小智力型产业公司。

 

记者:这样的房子适合长期持有,还是短线投资?

兰洪海:看一个项目是否适合投资,首先看他所处的板块升值的可能性,比如这两个项目因为所处商业枢纽,未来租金收益会随着城东区块的繁荣而水涨船高,我比较看重他们的长线收益,而资产收益这块因新城概念较强,在短期内已经透支了一些,在一段时间内缺少快速上涨的空间,不看好短线投资。

 

记者:看到同方国际和原筑壹号这两个楼盘发现,他们有个共同的缺点就是,环境问题,由于身处闹市,虽然生活方便,但是城市的噪音也会大大的影响到业主的生活。

 

兰洪海:鱼与熊掌不能得兼,这是一件比较困难的事情。

 

记者:而且两个楼盘周边一个是没有教育配套,一个是不能落户,那在城东新区这块地方,有什么楼盘是可以享受到教育资源的,帮我们推荐一下。

 

兰洪海:位于彭埠区块的杭州市夏衍小学,下属四校区进行合并,新校拥有36个教学班。与该校一墙之隔的杭州市夏衍幼儿园有12个班,采用“名园+新园”的办园模式,嫁接杭州濮家幼儿园教育集团的优质教育品牌。城东新城区域内除了配备1所9年一贯制的学校,还将配置幼儿园18所、小学10所、初中5所。

 

记者:虽然这两个楼盘都有硬伤,一个是学区问题一个是落户问题,但毕竟还是占据了城东这个黄金地段,请专家分析一下这里的发展潜力。

 

兰洪海:从杭州城市发展来说,城市“东、南、西、北、中”区块,东块是最晚启动,也是面临改造压力最大的一块,同时也变成了最具后发优势的板块,“决战东部”表明的正是这样一种高起点的跨越。

 

记者:克拉公馆和曙光之城这两个楼盘是即将销售的楼盘,关注的人肯定很多,那在您看来,这两个楼盘有什么值得关注的点?

 

兰洪海:在户型设计上,克拉公馆则推出80-90平米为主力面积的市中心稀缺小户,并伴以少量100-130平米的中等户型,又以紧凑性、可变性、实用性为原则,尽最大可能利用空间,将80-90平米小户型设计成三房,在兼顾景观、朝向、采光、通风的同时,特赠送入户花园以及可变空间,以此给予业主追求品质生活又兼顾居住功能的双重满足。天杭实验等学校

依照滨江近年来一贯的作风,曙光之城又是一个类似万家星城的值得期待的改善型刚需客,关注的楼盘。无论是武林商圈,亦或钱江新城,曙光之城皆相距不远,可谓地处城市核心繁华,坐拥主城丰盛配套。覆盖以武林商圈和钱江新城为双核的5公里居住工作半径与城东未来配套值得期待。

 

记者:这一块区域将要开盘的,正在销售的楼盘很多,在您看来,哪个楼盘是最值得推荐的?

 

兰洪海:金色黎明、万科和滨江合作的金色草庄都可以看看。

 

记者:最后看一个商铺  资料:杭州大世界家艺展广场 位于杭州笕丁路,项目总面积约20万平米,集研发设计、展销、贸易信息、仓储物流、培训等平台于一体,借助杭州地理优势,充分发挥“三元流通模式”国际流通、国内流通、本地流通,力求打造成长三角规模至大、品类至齐全、至专业化的MALL式工艺饰品、家居文化产品批发中心。这个商品的宣传口号非常的吸引人,杭州首次推出产权商铺,对于产权商铺您是怎么看。

 

兰洪海:很早以前就有了产权商铺,比如涌金广场,元华商城。只是当时房产商依然按照住宅开发的模式,只是简单的将所有权进行转让,而没有考虑到商业需要持续的“养商”。目前在杭州有不少类似的所谓“全球招商、全球选商”,两权分离,或者三权分立的产权商铺模式。即房屋所有者拥有所有权,第一业主即原始业主负责选择专业经营机构享有经营管理权,当然业主委托成立独立第三方机构享有监督权。我认为这是对商业运营的一种有效尝试,究竟是好是坏,还需要市场来检验。

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