注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

兰洪海 的博客

吾言悟语

 
 
 

日志

 
 

商业地产的风险在市场而非政策 文/兰洪海  

2012-02-13 15:33:00|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

商业地产的风险在市场而非政策  文/兰洪海

1.       自去年调控以来,商业地产成交在市场中所占的比重越来越大,2011年销售业绩前几位的多是商业项目。而201212月,杭城的商业地块出让量甚至达到2011年上半年的一半。面对商业地产日渐火爆的市场状况,在您看来,目前商业地产是否已经过热?

兰洪海:一方面政府出于对高房价“打 压、维 稳”的要求,住宅一枝独秀的局面已经逐步改变,另一方面为补充土地财政的需要商业物业的供应也有所增加,但这并不意味着商业地产就已经过热。某种程度上,我认为商业地产在杭州才刚刚露出头角。如各种主题商业街,商业综合体以及各类市场。

 

2.       从年初各地公布的GDP数据来看,房价对经济的影响力并没有想象中大,调控远没有想象中的可怕。覆巢之下无完卵,在住宅市场平静,商业地产抬头的情况下,新的调控政策是否可能重现商业地产领域?商业地产在抗击市场波动风险方面是否将拥有更强的竞争优势?

兰洪海:未来多少年内,国家对商业的政策必定有增无减,可以期冀的是政策更多的应是“调增”而非“调减”,是鼓励而非打压。商业地产更多的风险因素不在政策面,而在市场面和经济面。这对商业地产的运营商提出了更高的要求,必须把目光紧盯在市场的有效需求方面。

 

3.       杭州主要以宜居为特点,商业、金融等的发展水平与北上广深等城市尚有差距,长时间处于“商住倒挂”状态,并且从前期发展情况来看,市场上仍有较严重的结构性过剩情况,这样的城市发展商业地产需要注意些什么,会有什么隐患?

兰洪海:随着城市规模的扩大,商业地产也必将随着居住区的扩大而完善。比如,蒋村的西城广场。商业地产实际上要根据所处区域、人口等诸多条件,进行自身定位,比如区域商业、社区商业面向的客群不同,业态定位也就不能照搬,一个是面向几万人口的商业中心,一个是仅面向小区居民为主的生活配套。目前杭州在这方面的商业供应是比较过剩的,接下来的一波都是在此基础上的升级和扩大。商业地产也需要优化组合,避免一窝蜂的开发,照成不必要的社会资源浪费。

 

4.       2011年杭州高端写字楼需求大增,整体租金水平也随之上涨,但钱江新城租金仍有落差,这是否是写字楼的结构性过剩所致?

兰洪海:是的,写字楼的租金差异很大,主要是由承租人决定的。浙江民营经济发达,并不代表规模以上的中等以上企业很多,中小企业对写字楼的要求与目前钱江新城写字楼的条件未必是完全匹配的。就如同一刀切一个门槛,只给某一级别的企业了准入资格,其他的则只能在门外看看。如果能按照商业群落的“生态设计”,则可以是不同体量大小的企业共同生活。

 

5.       钱江新城写字楼林立,但非上班期间仿若“空城”,人气冷淡,这样的规划格局是否健康?应如何改变这一格局?地铁开通后能否带活钱江新城?

兰洪海:钱江新城钟摆式的交通流,已经昭示它在规划中存在的缺憾,这种规划在现实中很难做出重大的弥合,主要是工作人口与生活人口的严重不重合,将来只能会进一步加剧交通的负担。地铁开通可以适当缓解这一问题,但钱江新城将来成为杭州最为拥堵的区块,也不难想象。

 

6.       市场上商业地产的供销两旺是否预示着商业地产的春天已经到来?“商住倒挂”情况将有所缓解?商业地产热将成为一种趋势,还是会看足住宅市场的脸色,与之持续“跷跷板”的游戏?

兰洪海:商业和住宅,一直以来其实谁也不用看谁的的脸色。有的时候,还要互为表里相互作用,有好的商业的住宅区一般好销,反之亦然。住宅市场的阶段性投资冷却,一定会促使新的投资转向其它和商业,商业地产的高风险和高难度会让多数住宅企业望而却步。

 

  评论这张
 
阅读(31)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017