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兰洪海 的博客

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跑马圈地商业地产也忧伤 文/兰洪海  

2012-12-04 13:05:00|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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跑马圈地商业地产也忧伤  /兰洪海

 

最近,常有朋友问及商业地产是否适合投资的问题。我很难回答。他们问这个问题主要是基于住宅市场的前途不明朗,投资风险加剧,无论是个人投资还是企业开发都有风险。我的看法却与这有些不同,主要是基于杭州目前的人口容量,即人口基数的增长、消费购买力、消费力分流、商业面积的迅速扩张几个方面看,我觉得杭州商业地产危机重重。

先看下杭州全市常住人口,按照统计局2011512日公布的数据:杭州市的常住人口为870.04万人,同第五次全国人口普查2000111日零时的687.87万人相比,十年共增加182.17万人,增长26.48%,年平均增长2.38%。全市常住人口中市外流入人口为235.44万人,占27.06%。商业地产的增量,在一定程度上是伴随着人口增量前进的,可是一旦商业地产的供应总量产生井喷,结果大家可想而知。假如剔除周边县市的245万人,杭州八城区也有约600万人,过去十年不过是按照年均2%的速度递增,而商业地产却远远大于这个比例,很多一线的商业企业跑马圈地,以高出自身几倍的体量四方布点遍地开花,这样的商业格局看似满足了周边居民的购物需要,然而超大的体量是否符合市场实际的需要,我想商业企业自身是心知肚明的。

君不见一些扩大经营面积的商业航母,每天门可罗雀销售人员比客户还多的场面,真的让人看不明白。有人说,大鳄的销售已经不再是F2F的模式,现在的门脸主要是做个实体的平台,这就更让人听不明白了。消费力在缓慢增加,消费力被一家家大鳄分流,人没有过快的增长,商业企业从什么地方盈利呢?有人说,是卖展台、卖资格、卖会员。那么,原来是五个鸡蛋三个筐,现在是六个鸡蛋十个筐了,你说摊在每个筐里的是多了还是少了呢?还有人说,人家的盈利模式根本不是筐里装几个鸡蛋的问题。关键在于低价圈地和政策扶持的利得。哦,这么说就明白了。

我对朋友说,你没有资源可以跟政府要政策,也就没能力去低价圈地,如果市价圈来了,最终埋单的还是你自己,信不信由你!

 

(地产沙龙谈话整理)

 

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