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大鳄托钵前行能否凤凰涅槃?兰洪海 文  

2012-02-16 11:00:00|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大鳄托钵前行能否凤凰涅槃?

兰洪海 

 

    对于已经过去的2011年,不少人盖棺定论说是“黄金十年的终结”;也有人把已经开始的2012年喻为“白银十年的序幕”。在当下的地产迷局中,楼市面临的问题着实不少,但各种顽疾中,最为严重的却当数“资金链紧张”问题。受调控,过去的一年全国楼市不容乐观,低迷的成交使得多数位列一二线的开发商并没有按期完成销售目标,为了缓解资金链紧张,多数开发商采取“以价换量”的方式回收资金,部分开发商则采取“高息融资”等方式获取现金流;而已经来临的2012年也丝毫不能让人有多少乐观。

无论人们怎么定义“过去的”还是“未来的”,有一点是始终无法回避的:过去那些曾经叱咤风云的地产大鳄们,很少有几家能够幸免于调控严厉的炮火,最为引人注目的莫过于总部位于杭州的绿城房产和沪上的证大房产,一个是住房研发的顶尖高手,一个是五道口游出的资本鲸鲨。

就在年初,绿城中国在一天之内发布了四个公告,将无锡项目、杭州兰园、新华造纸厂项目以及上海东海广场二期分别转让,此举给绿城带来近3亿元的股权转让收入。但这并未给资金紧张的绿城带来些许宽松,“卖地卖项目”已经毫无悬念的按照宋卫平先生的“年初宣言”的“三步走”步步实施。何时达到总体资金的平衡,很大程度上跟接下来绿城在销售渠道上的力度和实际资金回笼有很大关系。

回到当下,我们也真切地看到这些地产大鳄,在政策的重创下,不得不“割肉疗伤”以图东山再起。其实,在这些企业背后,我们不难发现还有更多的房地产企业同样面临窘境或生死抉择。仅在杭州一地,我们可知的就有金都、绿都、德信、顺发等本土企业,还有不少外来“国字号”“中字头”企业,深陷杭州调控旋涡。如果说它们家家都缺钱,不一定完全准确,但说十家倒有八九家紧,估计错不了多少。

这些企业普遍存在这样一些特点:都是过去十几年大浪淘沙下来,经历过市场风浪的;也是以市场为核心,以客户为至上的较为市场化的企业。他们的成功很大程度上是追随、把握中国财富阶层的变迁升级,而逐步升级的。在这中间,受资金困扰的企业很少有定位“中低”的,绝大多数都是以开发高端奢华型住宅,如别墅、排屋和高端城市公寓,产品价格均高于同地段、同区域、同品质楼盘。有不少楼盘从起初定位,房产商便知道产品的销售周期漫长持久,资金回笼线长,然而在巨额的利润诱惑下,房产商还是不惜在资金链紧绷的前提下,肆意扩张。这在“政策面”、“经济面”、“市场面”“三面大旗”向好的时期,房产商还可借助“市场信心”支撑度日,可一旦有一面旗风向转变,房产商的腾挪余地就少之又少。我们知道,一般在房地产开发的资金来源中,45%是销售回笼款,20%是银行贷款,35%左右是滚动使用的自有资金。非自有资金占比越大,风险系数越高。按说能够位列一方的大鳄,都是些资本雄厚的企业,殊不知正是因为资本雄厚品牌彰显,使得这些企业头脑发昏的过分利用资本杠杆,将资本利用到无以复加的地步,酿成最终苦局。

现在,“三限”限购限死了客户;限贷限死了购买力;限价限死了利润,定位高端住宅的房产商必无所遁,政策一天不放手,高端市场一天不回暖,企业的“大限”也就到了。房产商可以讨得唯一“救命丹药”就是——钱。法子不外三种,一是融资,目前此路已断,高额信托、民间借贷就像套在房产商脖子上的吊索,不少企业已经栽在此处;二是充分挖掘营销潜能,但这远水不解近渴,尤其是一些贷款结转到期的或资金用量极大的根本不能把“宝”押在这上面;三是出让股权,绿城、证大等公司已经这么做了。“洪洞县里无好人”,老实人一旦到了“资本市场”里,人们看的也只是“资本的意志”——“谁有钱谁大”。在前者没有指望的情况下,多数企业只能在“割肉”出售房源和“割肉”出让股权之间交替跳舞。“政策”从没有像今天这样显得“狰狞可怕”。

政策像一把手术刀,在医治病灶的同时也割除了一些健康的机体。政策让本就处在高位的高价房销售回笼款过少,在归还银行到期贷款时,企业只能通过民间短期高息融资。高息融资是没有办法的办法。如果借来的钱超过两分以上,时间稍长就无利可言。在几乎走投无路的情况下,房产商降价促销,势必能在短期内促进资金回笼。但更多的促销对销售似乎并没有太多的改善。住宅市场形成购、销僵局,短期很难打破。房产商降价力度不大,难以撬动开购房者的口袋;降价力度过大,势必会引发恶性连锁反应,没有几家企业敢于抢先挑头,只能坐等市场风向变化。这对时下的楼市无疑又是一次严苛地考验。

住宅商改变过去简单地拿地、盖房、预售、回钱、赢利的模式,迫在眉睫。做好手中的住宅产品,同时适当拓宽开发方向。住宅走向微利时代,暴利不再,房产商必须创新产品、提高品质性价比,才可能获得市场认可。

可以预期今后住宅业的发展必将由数量增长型为主转为性价比提升为主,所有企业都必须重视这个问题,否则将面临被淘汰的危险。目前的住宅企业转型面临着两个方面的挑战。首先,流动性日益收紧,房地产信贷政策导致企业融资渠道收窄,融资成本不断升高,这是房产商必须面对的融资挑战。另外,房地产企业转型还必须面对来自市场的风险。一旦无法与市场需求吻合,那么转型必将失败。最后,政策风险是房地产企业必须面对的,也是最重要的因素之一。

房产商们尤其是那些定位高端的住宅商们,穿着紫蓝袈裟,托着紫金钵,在生死之间,放下荣辱,在一个轮回里寻找过去成长的影子,以期能够在2012年的秋天,能有个“菩提树下以臻化境”的收获。

 

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