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“公屋”计划重蹈香港覆辙 文/兰洪海  

2012-08-10 11:21:00|  分类: 楼市乱弹 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“公屋”计划重蹈香港覆辙  /兰洪海

 

早在上世纪九十年代,中央政府就把保障房与商品房作为住房保障体系提上发展议题,后因诸多原因,本该“双轨”发展的住房体系,变成了单腿飙飞的畸形市场,关乎民生的住房问题也成为饱受诟病的社会问题。

随着地方卖地财力日进,中央“解决民生平抑舆论”的决策遂至,惠及亿万人群的3600万套“公屋在三年内建成的誓师号令也已高声发出,时至今日,时间过半,任务可曾过半?

看到不少城市将企业自建的宿舍、公寓以及商品房纳入“公屋”并打着保障房的旗号,心里真有种说不出的感受,在“公屋”统计中,普遍存在“水分”。而最令人关注的关键所在:则是这些房子的最终受益者是不是政府所特指的“需要安居和保障的人”。

在香港1/3人住公屋,1/6人住居屋,逾一半人住进“政府楼”,在这样一块寸土寸金之地,却被全世界公认为有效解决社会居住保障问题的典范。总结其中“奥秘”,香港人概括得很简单:“没钱的找政府,有钱的进市场。”——不多不少,在香港政府出钱的保障性住房和商品房各占半壁江山。只要低收入人群的需求存在,公屋政策就会一直执行下去。香港人住公屋和买居屋都要经过严格的资质审核。而我国各城市现行的廉租住房制度普遍缺乏透明的资格审查机制,更没有迁出机制;经济适用房作为特殊商品,其中蕴含着巨大的利益。内地从1998年住房市场化改革到今天,显然还未能建立起完善的住房保障体系。香港的公屋政策相当透明,不管做什么都要走公开程序;有明确的自我检讨机制,这无疑是值得我们深思和检讨的。

然而,即令香港这样透明、法制、高度市场化的地区,1997年后特区政府的“公屋计划”,也因超过香港本可以承受的财力支持,险将香港的经济拖入水,这也成了本届政府最受民众斥责的焦点之一。

以公租房为例,今年我国计划建设公租房230万套,占保障性安居工程建设总规模的32.9%,为历年来最大规模。尽管有关部门拨付了660亿元的专项资金,但仍然不足以缓解燃眉之急。

有消息称:保障房建设规模或因沉重的地方财政压力而调整。在土地出让收入下滑、融资渠道有限的情况下,地方政府的“公屋”建设资金面临捉襟见肘的困境。事实上,今年“公屋”建设任务确定为700万套,本身就是调整后的结果。此外,随着近期保障房空置和分配乱象被披露,3600万套“公屋”任务的确定是否得到了有效论证,也开始成为社会讨论的焦点。

  今年被认为是保障房建设压力最大的一年。按要求,今年全国要新建700万套,建成500万套。尽管建设规模比去年低,但加上去年1000万套的结转部分,未来保障房建设的资金压力仍然较大。据测算,要完成今年的保障房建设任务,所需资金将达1.5万亿元,而中央给予建设补助资金只有1500亿元,仅占比一成,其余逾1.3万亿元资金则需地方政府、社会机构和保障对象筹集。

  问题是:保障房建设微利甚至无利可图,多数参建房企都把这块业务,当成眼下融资的“过桥”手段。现实是保障房建设的实际成本明显高于测算成本,对于租赁型房来说,收益率低,投资回报周期较长,使得企业不敢大规模投入建设,企业积极性普遍不高。。

  作为“公屋”重要资金来源的地方财政,同样在楼市调控下面临巨大压力。有数据显示,上半年全国国有土地使用权出让收入11430亿元,同比减少4342亿元,下降27.5%。受此“拖累”,不少地方的财政收入增幅大幅缩水。在有限的财政支出中,地方政府需拿出相当规模用于偿还庞大的地方债务。经过本轮楼市调控,通过大规模卖地来支持地方财政的发展模式恐将改变,企业拿地也会愈加理性。因此,未来几年土地收入可能保持相对较低的水平,这也会在一定程度上“拖累”地方财政收入,并影响保障房资金的支出。

  目标任务由于缺乏细致的论证,且未充分考虑到地方政府的实际需求,最终必将调整规模,以避免重演香港公屋计划之一幕。3600万套“公屋计划”由此变成“史上最不可能完成的计划”。

 

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