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兰洪海 的博客

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自由论135:国五出台,是否光打雷不下雨?  

2013-02-25 08:50:00|  分类: 空白,成了,总量, |  标签: |举报 |字号 订阅

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“国五条”出台,是否“光打雷不下雨”?

 

茜子:对于国务院刚出台国五条,总体上您怎么来看待?

兰:这次出台的新国五条,总体上来看并无什么新意做到有序。所以也有些专家评论其还是比较软的。为后续的再次调控留了一些伸缩的空间。其实你仔细看,这次的国五条,第一个主要是问责制,就是看价格,对价格的稳定能否做到有序,若做不到,那对相关负责人就要进行问责;第二个就是抑制投机,这个一直在说,但四个户口、房叔房婶不断的还是出现了,这个政策的出发点有一定的道理,但事实上花这么大的力度去监管,政府还是有一定难度的。如果这样去抑制,不如索性明确。就是原来我们所说“一户一房”,不是“一房一户”就是一个户口只能买一套房,就是刚需产品,我只能这样。但是对于一些高端产品,你愿意买就买好了,我价格很高啊。所以,这个我们叫“梯级供应”,到现在还是没有做。很多专家也给出了药方,但是政府在这一方面还是没有很深度的落实。第三个就是增加刚需的供应量、土地、房源的供应量,事实上来说,这一块的供应量是水涨船高,也是抗性最大的一块,因为现在城区的地价已经非常高了,实际上就是中低端的房子,高端的价格,导致了现在的民众很难接受这样的高房价。再加上交通配套设施远郊的不完善,导致购房者不愿意去远郊购买,所以就集中在这块。第四个就是对于加快、加推保障房的数量,但显然基本上一二线城市现在加推的这批保障房源是杯水车薪。每年城市的新增需求数以万记,每年毕业大学生都在几十万人以上。但是现在供应的保障房仅仅只有几千套。几年下来累积的存量,保障房是完全不能满足这批人群的。保障房这块我觉得虽然口号喊出来了,但真正解决保障房问题的有力措施不多,落实不够。就像有些城市是为了上级的检查,把企业的员工宿舍甚至厂房作为保障房在充数。最后一个就是强监管。加大监管力度。但问题是多少年来都在监管,而落实不行。包括近段时间网上说的多地禁止以人查房。那什么叫监管,监管的目的就是让信息逐渐公开透明,但是我们现在实质上这块的作用并没有完全起到,多以我认为政策的执行和执行的效果如何,很有可能就像“狼来了”的故事。

 

茜子:对于差异化信贷您怎么看?

兰:我觉得假如这种举措出来,那么这些人基本是用脚在思考问题。我有一个朋友就是这样,他之前因为创业比较艰苦买了一套比较小的房子,前后买了4套。现在已经没有购房资格了,而现在住的房子却并不大,想改善也改善不了,所以他现在很为难。所以我们现在的政策有的时候并没有很客观。导致了一些真正想买房想改善的人是没法改善的。所以我觉得现在的机制不应该一刀切,要有一些体系是能够实时的监察到这个人不能够同时拥有两套或者超出人均居住面积的部分要有相对高的税负。大家都知道我们国家的住房体系跟国外还是有一定的区别。国外通过物业税等方式提高拥有多套资产的成本,你有钱就多负税,所以很多人就不会把住房作为一种投资渠道来购买,当然也有人还是会将房产作为一种投资渠道来购买,因为房子还是一种相对稳定的投资方式。

 

子:刚才提到“差异化信贷”,也有一些人认为应该降首付降利率,针对那些刚需客户应该给予相对便宜的利率和较少的贷款比例,让这些刚需客户能够真的买的起,您怎么看?

兰:我们现在看到的楼市的悖论,就是往往政府想的跟做出来的结果往往是南辕北辙,的确是这样。因为本身作为大众商品的房产,它占据我们家庭财富的比重是非常大的,尤其是对于普通薪资民众而言更是,可能是一辈子的心血。那么它通过按揭这种方式,能够缓解其短期的购买力,提早享受改善居住的目的。我们的银行现在也是罔顾事实,不去真正考虑这些问题。实际上我们在银行的理财或者投资内容当中,住房按揭这块安全性还是最大、也是回报最高的。

 

茜子:再一个就是限购这块,有些观点也认为,既然不能够拥有多套房产,那么就买大面积的。这会不会导致开发商加大力度去做大户型,这一来,总价还是高,人们还是买不起,进而又导致了租房价格的提高呢?

兰:你说的这个问题,一般来说是不会产生的。不会说因为限购就导致开发商专门去做大户型。因为开发商的开发行为总的来说还是一种市场行为,市场没有这种需求他就不会去做这样的产品。限购一定程度,从根本上讲是为了表达一种政府介入式的公平。因为大家都来买,通过炒作获取房源,而且看好房价、地价一路上涨的趋势,所以他提前控制了一部分房源,那么导致后来的人通过盈利的方式购房。那么通过限购,把这批投机性的客户排除在体系之外,这样的话,当投机的人越来越少,而以刚需客群为主的时候,房价自然会回到相对合理的位置。我觉得这个可能是他立意的初衷。但是事实上因为我们国家的投资渠道比较单一,作为普通老百姓或者略微有些积蓄的人而言,他认为买房还是相对安全和稳定。再一个就是代际之间的传承,我有房子住,我也希望子女有房子住,那我买两套不算过分,所以政府还是要考虑这些方面,而不是说一定要通过限制,比如说可以通过限制,比如资产税,借鉴国外的一些经验等。你可以买房子,但是最后可能光房子的各种税都交不起,那我干嘛还是去养这个房子呢?

 

茜子:说到我们国家目前投资渠道单一,那目前针对于民间借贷,相关的法律制定也在不断的完善,当各种投资渠道丰富后,人们不再主要依赖房产投资的时候,会不会影响房地产市场的热度呢?

兰:应该这么讲,从宏观上讲,中国房地产的总量,总体上来看还是有空间的,在未来几年仍然很难达到一个平衡。民众对住房的新增需求还是非常大的,你看现在我们说中国的城市化在未来的每十年要提高十个百分点,按此来算,如果每年有近一千多万的人进入二三线城市,一二线的城市,他的有效需求还是大的。而且这批人究竟会不会把目光投入到刚才你说的类似这种民间借贷等金融的平台当中也不一定,我觉得这个可能会比较难,观念上的接受需要一定的时间。还有就是这种类型的人群占的比例也还是小的。像浙江这样的经济发展较迅速的城市可能会占的比例多一点,小的城市或者欠发达地区就可能不会有这个意识,风险太大。

 

 

茜子:从于万科进军美国市场 来看,似乎也能看出开发商对于海外市场所表现出来的一种兴趣和势头,那会不会影响国内的楼市?

兰:我觉得这个很难讲,很难说就会影响到国内市场,因为现在整个市场房地产所创造出的价值来看,它并不是说我这拨人走出去了,市场就会形成一个新的空白。他的投资的转向实际上是把一个需求市场让出来了,比如说我每年要供应一百套房子,原来的有效需求就是一百个人,结果因为有投机人的介入,我可能会有120个人、150个人去买那一百套房子,所以倒成了奇货可居,很多开发商把价格越拉越大。那现在我把市场给让出来了,我加大了供应量,如果我真的加大了供应量,那么我这个有效需求没有特别增加,比如我现在供应量只有120套,而有效需求只有100个人,那你说这个房价将会怎样?你说的这个境外投资,我觉得这部分人的基数还是相对比较小的,对于国内的整体楼市是不会有太大,可能对于一些类型的物业会有一些小小的冲击。就像早年上海的一些写字楼境外热钱的进入,它进来的时候价格很低,走的时候赚了一笔,跑掉了。

 

再回到国五条,您觉得对杭州这样的市场会带来什么样的影响?

兰:不管打雷还是下雨,每一次“国某条”的出台,它都会对市场造成一定的冲击。这种冲击主要还是对客户心理上的一个冲击。有的冲击比较大,持续时间比较长。造成一些客户长时间观望;也有的就是时间很短,因为没有具体的措施。所以这次的国五条还是在原有的基础上重新再提拎了一下,方向都是ok的,都是有利于楼市平稳的。但如果没有具体的措施,我觉得最后还是“光打雷不下雨”,空喊口号。

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