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兰洪海 的博客

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自由论137:碧桂园亏本赚吆喝  

2013-02-27 12:09:00|  分类: 不上,消费者,几个 |  标签: |举报 |字号 订阅

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亏本赔吆喝 杭州项目风波背后的长短线

来源:观点地产网 | 作者:武瑾莹 | 2013-02-26 04:28:17 |

 

  近几日,据杭州本地媒体报道称,某知名开发商在杭州的第一个项目,农历春节前开盘,吸引到上千人选房。根据开发商给出的数据,开盘当天就销售了八成。

  但是年刚过完,就有不少购房者反映,开发商言而无信,取消之前承诺的团购优惠,让购房者大为失望。

  具体则是,有消费者反映之前接到通知,该项目五个人团购是99折,二十个人是98,而现在开发商方面称并未正式在广告上刊出这样的信息,这只是个别置业顾问的失误行为,公司已将其开除。

但消费者依然表示不能接受,而有法律人士也称,开发商需要为员工失误买单,公司要承担赔偿责任。

 

  杭州项目亏本入市

  资料显示,该项目位于杭州下沙经济开发区大学城北部生态居住板块,由8幢高层洋房,28幢双拼美墅组成。规划将建80-160平方米电梯洋房、230-570平方米双拼别墅等产品。

  自2012年拿地之后,项目的入市时间从2012年年初推至2012年下半年,最终定于2013年春节之前。

  去年1118日,楼盘欧亚达秋涛店外展点对外开放,市区看房巴士也于当天举行通车仪式。1213日,经过前期大半个月的宣传预热,吊足了人们的胃口之后,项目高调对外公布起价:折后8990/平方米。

  今年22日,作为项目指定优惠日当天日销超500套,创下杭城近三年来住宅类产品日销套数新记录。而22324日,春节工作后首个周末,销售中心人潮涌动,不断有客户从各地赶来签约。

  业内人士认为,该楼盘的确让杭州楼市好好地热闹了一把。

  然而,该项目的热闹却是以开发商亏本做买卖而换来的。

  20101125日,开发商在杭州举行土地出让会上以11.4亿元拿下50号下沙地块,首次进入杭州,当时亦公布,楼面地价6196/平方米。

  随着去年12月公布了该项目的首批定价,杭州业内外引起极大震动,杭州业内人士表示,如果是毛坯房,在下沙大学城北这样的地段,8990/平方米的价格虽然还过得去,然而项目卖的是精装房,这样的价格就不能不说是震撼了。

  有人帮项目算了一下帐:项目楼面价6196/平方米,如果加上建安、财务、税费、精装修、营销、管理等各项成本,成本肯定要突破12000/平方米。因此,对于这个价格,不少业内人士都表示卖一套亏一套

  至于为何要亏本销售,项目曾以一种比较委婉的方式作出了解释:不以成本定价,而以市场定价。

  高地价与长短线

  虽然开发商方面对于亏本卖房一事给出了一番回应,但杭州业内却也有着自己的看法。

  杭州资深业内人士兰洪海称,开发商当时拿地的楼面价太高,和其一贯的低成本土地策略明显不符。

  兰洪海认为,这是因为2010年开发商拿地之时,下沙区域楼价节节高升,市场反应热烈,平均楼价已至2万元/平方米。因此,当时不少开发商对于下沙未来的发展前景预期较高,愿意重金拿地。

  然而,随着楼市调控的进行,下沙的房价不但没有上涨,反而一路滑落,目前该区域的均价也就是每平米一万元出头的水平。

  兰洪海续称,据自己观察,项目在户型设计方面并不太接地气。其解释道,在楼盘的南北通风、采光等等购房习性上,杭州老百姓对户型的要求更偏向北方人群的习惯,而开发商却把在南方发展成熟的户型结构搬到了杭州,因此很多细节对于杭州本地人来说并不算太到位。

  兰洪海认为,在旁边还有保利、宋都等开发商项目也准备入市的情况下,在产品硬件方面称不上最佳的项目只能从销售及定价入手吸引客户。

  兰洪海同时表示,据其了解,开发商在搞项目的营销成本也比较高,投入了较大费用进行推广。其透露,该项目的营销费用已过千万元,而旁边项目的推广费用不过百万元。

  不过,开发商赔本进行的销售还是取得了很好的结果,兰洪海表示,项目将周边几个项目的准客户大量截留,销售套数创杭州记录。

  然而,这或许并不代表项目就此可以高枕无忧。兰洪海认为,接下来或许才是真正考验开发商的时候。

  其称,按照碧桂园的策略,大盘模式才是其一贯所擅长的,短平快的短线开发及销售模式是开发商使用较多的方式。而以这个项目的体量来看,一般开发个3-4年已经是足够的了。

  但另一方面,因项目的土地成本较高,首期又都是亏本销售,也就是说该项目后期背负着较高的收益回报责任。

  兰洪海称,这样高地价的项目,其实比较适合做长期开发,一是慢工出细活地打造项目品质,二是将出售周期拉长至楼市回升价格上涨,这样后期能获取的利润才会比较高。而如果项目只有3-4年的开发周期,还不足以支撑项目等到市场的长线回暖,那么价格上升幅度有限。

 

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