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兰洪海 的博客

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自由论1320:龙湖高周转率开发模式启示  

2013-04-18 10:06:00|  分类: 更高,中国房地产, |  标签: |举报 |字号 订阅

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龙湖高周转率开发模式启示

 

茜子:前段时间兰总您去参加龙湖春江彼岸名博品鉴会,也提出自己的问题并发表了观点,那对于龙湖这种具有高周转率开发特点的企业,谈谈您的看法。

兰:这个问题我在很多场合都有谈过。现在我们很多房地产开发商通常的运作模式不外乎两种:一种追求品质,长线投资。因为房地产有一个正常的开发周期,一般中小盘常规情况要3年左右,如果时间太长的话就会导致资金成本的提高,也就意味着企业利益的降低;还有一种就是高周转率的企业,他的开发周期相对较短,或者说销售周期在一定程度上较短,那么他的资金使用率就会很高,这就是高周转率。

 

茜子:那在高周转率与房子品质的保障两者之间,会不会有所冲突,该如何平衡?

兰:我们知道资金在房地产开发过程中占据了很大的权重,我们现在一般的开发商在搞投资时他的自由资金一般情况下只会在总投资的30%左右,尤其是中小企业,他的自由资金占比都非常小,通常情况下是通过资金和财务的杠杆来达到项目的周转。那我们知道快速周转的企业之前,比如顺驰,他就是这样的。从拿地后到进入速度很快,往往能够在6个月内就进入销售,那么也就是使他的资金利用率大大提升,因为我们知道他的拿地成本就很高,我钱投下去了,一年了还不开工,那我的资金成本压力是会很大的。但是后来成也萧何败萧何,最后由于国家政策导致了顺驰的资金链断裂,难以为继。那么是不是说这种模式就不行呢?当这个房产品本身的盈利空间进入微利时代,那么大家知道,盈利已经设定上限了,我如果不能在一定的时间内提高我资金的运作和周转率,显然利润就降低了。所以说无论从理论还是时间上来讲,项目的高周转率是有利于提高房地产项目的盈利的。但我们说要把这些要素通过整合达到时间上的集约快速,难度是很大的。我们知道,有些开发商,地今天拿到,明天广告见报了,可想而知他的准备有多么充分。一个月后动工,6个月后开盘。与此相对照的就是有些开发商若干年前拿的地,现在才刚刚开工。那么那些开发商难道就不担心项目的盈亏吗?当然也很有趣,我们每每看到N年以前的土地和现在的土地在价格上是有很大差距的。所以就有些房开企业认为这样的拖延是有必要的。这里面成功的案例也有,比如上海长江实业有块地就是这样,囤了几年之后转手就是30多个亿的利润。但是我觉得赚钱虽是生意,但这不是一个开发行为,更谈不上是一个成功的开发模式。

 

茜子:但是作为一个商人而言,往往追求利益是永恒的,并且在很多人的观念里,能否获取利益是衡量一个企业或者商人成功与否的重要因素。

兰:是的。所以我们要谈的还是一个开发模式。相对于这种以“拖”为主的企业,我们关注到一个现象,就是但凡是拖得比较长的企业,他产品的品质还是不错的,所以也是给我们对这类产品类型做了一个注解:似乎是越是拖的越是慢工出细活。

 

茜子:那这些项目的盈利如何?

兰:盈利未必很高。土地增值的部分更多的会被政府拿去。房价这几年溢价的部分购房者也没得到好处,最后我们再算开发商的利润,其实还是有限的。在现行的市场条件下,我觉得未来作为住宅这个产业而言,我认为一定程度上还是追求高周转率。

 

 

茜:谈到高周转率,让我联想到碧桂园,您觉得两者之间有什么相同之处吗,不同之处又是什么?

 

兰:相同点就是他们这类企业在追求高周转率的同时,产品品质也是可以的,应该也属于中上乘。这跟他们高层的专业度也有关系。不同点,我觉得两者在产品定位和品质特色的追求上还是有所不同的。

 

茜子:那在高周转率和品质的保障两者平衡上,您觉得最值得我们开发商学习和借鉴的是什么?

兰:在如此高周转的情况下,也能保证产品的品质这关系到居住者长远的利益。尤其是我们浙商应该学习的。因为我们还没有一个相对普遍的高周转的模式。所以像龙湖这样的企业来了之后对我们浙江企业来讲还是带有技术上的颠覆的。他两样都好。就像一个人既要理科好,又要文科好,文武双全,还是很难的。好比我们说高周转是建立在一个理性逻辑上,而品质就是更偏重于文科,比如景观做的很美,建筑立面做的很新颖,设计、质量上又很人性化等,规划合理,这点上我们浙商已经做的很好了,但是一涉及到理科,高周转率这样的可能就不是很理想了。所以你要一个人文理兼修这的确是不容易的,但是龙湖这样的企业做到了。

 

茜子:那这里面会不会涉嫌违规的问题呢?

兰:这个问题问的很尖锐,也很好。现在我们按照城建的有关规定,一块土地拿到手,按照现在前期的报批时间等等以及到开工建设的要求还是有一定困难的。也就是说多数房开公司要实现这样一个高周转率他也不得不采取一些超常规、不走寻常路的做法。你像我们刚才讲的,今天拍下土地刚签订合同,第二天就能见报,一个月后动工,半个月后开盘,那开发商打的一定是有准备的杖。至少他是会提前做好两个方案,他有一个快速反应的准备。

 

茜子:这么快的速度,对于一个房开企业究竟有多大的利益呢?

兰:这里面有一笔账。这么快的速度见报等,因为他的观念已经超前了。我们很多企业是拿到土地之后再去做方案,招标等等。而这些开发商在土地拍卖之前就已经全部完成。因为房产开发很大一块就是房屋建设这个过程,这个过程是很难改变的,比如说你要做一栋20层的高层,从打桩、开挖到结顶,装修完毕,3年左右的时间肯定是需要的,但他却能在1年多的时间里完成,会不会超出科学施工的范畴。所以要抢时间。这个时间是需要调整的。而在这个被压缩的时间里可以节省很大一笔成本。当然,要合理。前不久新闻报道杭州几家公司就因为违规施工而被罚。

 

茜子:那我把上一个问题抛掉看,如果这些开发商并没有违规呢,也许他们确实是做好了这样一个准备呢?

兰:实际上还是会违规的,只能说有一部分没有违规,中间一定是有某个环节违规的,这个就是监管上的漏洞或者是其他的因素导致的。很多的违规,他们自己是会算一笔账的,在罚的几十万跟成百上千的利息之间,孰重孰轻,他们是会有一个权衡的。

 

茜子:嗯,就像我们看篮球在比赛过程中故意犯规一样,可以这样理解吗?

兰:是的。一样的道理。博弈,就是这个意思。所以我们说这个就是利用了政策上的一些漏洞,抢点,最后实现了产品的快速建设,所以有些企业能够在短短半年的时间里就能够开盘预售,这是一般公司完全做不到的。

 

茜子:那这块是不是还是应该需要政府去加强监管呢?

兰:如果这个事情是一个纯粹的市场问题,那就应该交由市场去解决,但如果这个房子真的出现了问题,这家开发商也就没办法挽救了。

但就目前的市场,不论怎样,能够有效的提高周转率,从开发商对于企业自身的发展来讲,我认为这种开发模式是值得学习和借鉴的。

 

 

 

 

后记:

    随着中国房地产市场的发展,企业的开发模式也在不断发生着改变。企业在达到盈利目的的同时提供给购房者高品质的居所,就像一个天平的两端,如何达到两者的平衡不仅是对企业的综合考验,也对政策和监管提出了要求。如何建立高效有质的行政服务体系和严格的监管也对政府部门的执政能力提出了更高的要求和期待。

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