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兰洪海 的博客

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自由论1328:大盘高周转运作已成趋势  

2013-05-21 12:02:00|  分类: 之间,快速反应,不 |  标签: |举报 |字号 订阅

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编者按:

随着中国房地产市场的发展,企业的开发模式也在不断发生着改变。外来大鳄不断涌入的同时,新的商业运作模式也在不断挑战市场和从业人员的神经。企业在达到盈利目的的同时提供给购房者高品质的居所,就像一个天平的两端,如何达到两者的平衡,已经成为这个市场发出的新命题·······

 

大盘高周转运作已成趋势

兰洪海

房产商通过开发赚钱本是天经地义的事,可是如何实现盈利,却虾蟹各道。房产商通常的运作模式不外乎两种:一种注重品质,长线投资。一般小盘开发也要3年左右,如果时间太长的话就会导致资金成本的提高,也就意味着企业利益的降低;还有一种就是高周转率的企业,他的开发周期相对较短,或者说销售周期更为压缩,资金的年度使用率会很高,充分利用了资金杠杆。

 

(一)充分利用资金杠杆

我们知道自有资金在房地产开发过程中占据重要权重,现在开发商在搞投资时其自有资金一般在总投资的30%左右,尤其是中小企业自有资金占比都非常小,通常情况下都是通过资金和财务杠杆来达到项目的周转。我们知道有些快速周转的企业,过去如顺驰这样的企业,拿地后开发进度很快,往往能够在6个月内就进入销售,这就使他的资金利用率大大提升。

我们知道其拿地成本已经很高,如果钱投下去,一年后还不开工,那其资金成本就会很大。对于顺驰,尽管最后由于国家政策导致了企业的资金链断裂,难以为继,但这样的开发模式和思路却是值得开发商思考的。

 

(二)微利时代,“快”是王道

当前楼市,宅品本身已进入微利时代,盈利相当于设定上限,如果不能在单位时间内提高资金运作的周转率,显然利润就会降低。所以,无论从理论还是实践来讲,项目的高周转率有利于提高房地产项目的盈利空间。

但如何把这些要素通过整合达到时间上的集约快速,难度是很大的。众所周知,有些开发商,地今天拿到,明天广告见报,一个月后动工,6个月后开盘。可想而知其准备充分。而与此相对照的就是有些开发商若干年前拿的地,现在才刚刚开工,那么这些开发商难道就不担心项目的盈亏吗?

当然也很有趣,我们每每看到N年以前的土地和现在的土地在价格上是有很大差距的。所以就有些房开企业认为这样的拖延是有必要的。这里面成功的案例也有,比如上海某块地,囤了几年之后转手即赚30个亿。窃认为,这种赚钱虽是生意,但不是开发行为,更谈不上是开发模式。我们要谈的是开发模式。相对于这种以“拖”为主的企业,我们关注到一个现象,在杭州但凡拖得较长的项目,其产品品质还是不错的,所以便有人将该产品类型做了一个注解:似乎是越是拖的越是慢工出细活。

 

(三)品质速度如文理兼修

而高周转的项目,通常又很难将品质和速度统一好,似乎一快就滥,成了很多项目的注脚。不少产品交付后,后续问题也饱受业主诟病。

杭州外来的房企如龙湖、碧桂园这些在高周转的情况下,也能够保证产品的品质。这也是我们浙商值得学习的。因为我们还没有一个相对普遍的高周转的模式。相比之下,这些外来大鳄,就好比一个人文理兼修,既文科好,理科也很好,这是很难的。

如果说高周转是建立在一个理性逻辑上,那品质似乎更偏重于文化的视野,如景观做的很美,建筑立面做的很新颖,设计细节很人性化等,尽管这些我们看似做得不错,但一涉及高周转率这样的内容可能就不是很理想了。所以你要一个人文理兼得确实不容易的,如何做到文理兼修,就要看对市场的把握。

 

(四)做好充足准备才不走寻常路

我们根据开发的有关规定,一块土地拿到手,按照现在前期的报批时间等等达到开工建设的要求2-4倍速率还是有一定困难的。也就是说,一些房产商要实现这样一个高周转率他会采取一些超常规、非寻常的做法。至少会拿地前做好两个预案,确保其自身有一个快速反应的准备。

这里面有一笔账。如此之快的速度见报、开工,说明开发商的观念已经超前。我们很多企业是在拿到土地之后再去做方案,招标等等。而这些开发商在土地拍卖之前就已经全部完成。因为房产开发很大一块就是房屋建设周期,这个过程是很难改变的,比如说你要做一栋20层的高层,从打桩、开挖到结顶,装修完毕,3年以上的时间肯定是需要的,但他却能在两年甚至1年半的时间里完成,这会不会超出科学施工的范畴?所以要抢时间。这个时间是需要调整的。而在这个被压缩的时间里可以节省很大一笔成本。当然,要合理。很多的违规,开发商自己是会算一笔账的,在罚几十万跟成百上千元的利息之间,孰重孰轻,他们自有权衡。

 

就目前的楼市,不论怎样,能够有效的提高周转率,从开发商尤其是大盘项目的发展来讲,高周转率开发模式是值得学习和借鉴的。

 

 

 

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