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兰洪海 的博客

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自由论1331:红五月不红,楼市何去何从?  

2013-06-24 11:16:00|  分类: 现象,政策,某一天 |  标签: |举报 |字号 订阅

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红五月不红,楼市未来何去何从?

茜子:回顾一下楼市,从国五条井喷式的购房热潮到后来的冰火两重天,楼市显现出不同以往的情绪,以往的红5月似乎今年并不存在,6月楼市也呈现出一股清冷之态,对此您怎么看?

兰:整个5、6月份比当初预想顺延3月份的火爆,加之传统的红五月的预期,差距有一些,但不能说不正常,因为数据摆在那儿,接近平均一天200余套的数值。我们也注意到最近两个月推向市场的楼盘基本上是一些大鳄大盘,而且偏重刚需的楼盘,这些楼盘在推广上大力度、大手笔,整个改变了杭州原有的销售生态,接下来这个格局有可能会逐步分化呈两极发展。我们知道杭州最早的土地模式,叫“饥渴供地”,由此延伸到房产销售的“饥渴供需”。“少量多次”的这样一种方式。而今局面将被这些外来大鳄改变,他们的整个运营方式就是项目的“高周转”,而这直接要求他们在项目开盘以后销售快速去化,所以你最近两个月听到的几乎都是xx楼盘推盘800、1000,去化九成,八成。他们的推广模式跟以往已经有所不同,我觉得接下来这种局面还会继续扩展,也会改变杭州本土房产商的运营思路,当然,效仿这样的做法,在执行上还是具有一定的难度,因为这是两种不同量级的企业。外来大鳄之所以能够采用这样的方法与其自身的资本实力、运作体系、模式都是息息相关的。相比于本土企业来说,他们要想在市场上翻云覆雨是比较困难的,我们也通过5、6月份成交的减淡做一个简要的判断,一方面我们看到70个指标城市69个喊涨,另外一方面其实我们也看到部分城市上涨有余成交乏力这样的现象。接下来杭州本土企业需要警惕,如果参照外来企业的模式去运作,可能会缺乏换手,从而导致利润大幅下滑。

茜子:您刚才主要是站在开发商的立场来分析的,那从购房者的角度,我们应该关注他们的什么心理和有什么应对策略呢?

兰:房价逐渐回暖升温,会不断的刺激客户对房价的敏感性,因为这种上浮对客户的影响是实质性的,房价本身已经进入高位。我觉得当房价进入新一轮的高地时,势必会影响购房者的决策周期。我也有在开发商那边了解过,客户下定并不等于楼盘成交,开发商开盘当天去化九成或者多少,实际上只是说有这么多人交定金,此后还要经过多轮的博弈,销售人员还要反复的与客户进行沟通最后才能变成实实在在的客户,甚至在这期间还有客户退房。

茜子:那这个成交信息是具有滞后性的,对于那些做理论研究的,是不是这种滞后性数据其实并不能准确的反应当时的市场情况。

兰:嗯。最后的成交是以网签为基准的。接下来市场买卖双方的博弈还是会加剧,因为大鳄的营销模式现在是“海陆空天”一体化,将来楼市的“阶段性冷清”会不断出现。你看现在800套一下没了,这种快速的去化,也就是说市场需求的放量,一定会有一段时间呈现真空状态。

茜子:回顾一下,今年的楼市似乎与往年的规律呈“反规律”状态 ,您怎么看?

兰:这两年这种现象还是比较明显的,我们说“双驼峰”和“单驼峰”,一个“红五月”一个“金九”,现在这个规律似乎已经打破。根据目前市场的供应量来看,接下来还是会存在。

茜子:那么,出现这种逆反现象跟政策有什么关系?

兰:政策对楼市的影响是毋庸置疑的,现在楼市被政策压抑的时间越久,其非理性的报复性反弹就越强烈,所以你说现在很多地方房价在不断的调整,因为每一轮的观望引来的都是新的上涨,我们一方面要关注人为因素对政策的控制,另一方面也要客观的评估市场。现在像杭州这样的城市,整个供应量也还是比较大,加上新进的一些开发商越来越多是外来大鳄,他们的操盘模式肯定会对市场造成深远的影响。因为多数大鳄习惯于用高周转的模式操盘,所以他不会去计较一城一池的得失,他会有一个明确的任务和指标,不会你说什么就是什么,更偏重于理性操盘。杭州本土企业我觉得更倾向于感性的、随机性很大,追求利润,所以当某一天环视杭州的楼市,你会发现本土企业一个一个销声匿迹的时候,也许那天可能就是杭州楼市福音到来的时候。

 

后记:

    不管红五月还是金十月,最终都与民众的利益息息相关。不论开发商还是购房者乃至政府部门,楼市看上去成了一个不被左右的淘气的孩子,阴晴不定,实则不然。如何平衡这些问题不是一朝一夕能解决的问题,但是避免人为的失控也并非如此之难。还是那句话,决心永远最重要。

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