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兰洪海 的博客

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自由论1334:“大东站时代”下的商业未来  

2013-07-12 12:51:00|  分类: 房产,价值,经济转 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“大东站时代”下的房地产未来

 

茜子:让人久等三年的新杭州东站,沿着机场路一路北向直行,到新风路口右转往前500米左右,一座形似“钱江潮”的超大建筑就将占据你的视线。 已经“羽化成蝶”的东站,相比三年前的破败模样,今非昔比,一跃成为亚洲最大的火车站之一。对于宁杭甬高铁的开通和杭州火车东站的投入运营,您有什么看法?

兰:业界有一种说法,把这种交通枢纽站与商业进行产业嫁接叫“站前经济”。对于东站“这一个”具体表象,也可以叫“站前商圈”。包括空港经济,它主要是由大型公共交通枢纽,比如火车站、机场。我们以前看火车站、空港,汽车站等等,其功能比较单一,因为主要为了满足流动性人口的基本交通需求,而其业态也比较单一,比如餐饮、旅游用品等,但现在我们无论去一些大型空港、车站、码头等,都会发现这些商业形式在向复杂的、多业态的转变。

 目前,杭州东站被称为亚洲最大的水陆公共交通枢纽,它把水、陆运输进行了疏导、连接,是一个多元的,规模很大的立体化交通枢纽。它聚集了海量的交通,在一定的时间节点内吞吐了大量的人流。对于商业来讲,有人就有商机,所以无论我们从哪一项指标来看,铁路的吞吐量还是地铁的流量等,都将是一个历史新高,为将来的商业发展带来源源不断的潜力。正如杭州的城站商圈一样,也曾拥有辉煌,虽然它地处杭州老城区,地段区位优势明显,但劣势也存在。当初的商业规划明显滞后,在公共项目、商业规划中也存在一些不合理性,所以导致了城站商圈在很多年里都没有发挥和体现出其作为“站前经济”应有的地位。

 

茜子:我们了解到随着宁杭甬高铁的开通和杭州东站的运营,吸引了很多来杭的异地购房团。那如果反过来,是不是也会反作用到宁杭甬线路其他城市的房地产市场?进而影响产三角区域的市场?

兰:我们知道人流推动了物流,同时集聚了“钱流”,也就是通常所说的资金流,那么资金流又会反过来进一步带动物流,增强人流,最后促进商业的繁荣。无论是住宅还是商业,其核心要素都是和交通相关联的。居住对于多数人的价值取向来说,他会把交通便利作为重要选择,所以对于商业地产和住宅来讲,地段是非常重要的,但是这个地段不是绝对的,而是一个相对地段。绝对地段往往是我们常规认为的核心区域、成熟地块。现在我们会发现,有一些边远郊区因为某一个新的商圈诞生,导致它成为炙手可热的地段,所以在这个过程中,杭州作为一个比较具有竞争力的城市,作为投资人而言,无论是选择在杭置业还是经商,我觉得都是一个合乎理性思考的结果。

 

茜子:那您觉得对旅游地产的影响将多大?

兰:这是毫无疑问的。在沪杭城际列车、动车提速之前,杭州的年旅游人次只有百万级,而今已至千万级。我们知道短途游客总是有一个底线的,来过的游客总是有个频率和几率的,尽管沪杭之间的距离很近,就是说真正能来旅游的范围还是相对较小,尤其是短途的。支持杭州旅游的还是以短途为主,长途的比重相对较低。所以我们杭州是上海或者长三角地区的后花园。

但说是这么说,从物理条件上来讲又是做不到的。因为上海点会比较多,不像南京以及整个长三角和中部地区。那现在因为高铁的开通,车次多了,让原来三小时以上半径的城市变成了“同城辐射”。在杭州市区,交通时间在一到两个小时已经成为我们能够接受的时间范围,更何况从南京这样的城市到杭州只需要70分钟的时间。如果按照这样一个时间点,我们会发现以杭州为圆心,以两个小时为半径,我们可以覆盖整个江浙沪以及安徽、江西部分城市。所以我觉得这样会吸引更多的短途客户和游客进入杭州,会给杭州的旅游业带来直接的影响,进而影响到旅游地产。

 

茜子:从6月底开始的“钱荒”,引发了大家对于房地产未来的猜想,您怎么看经济转型中杭州大东站时代对房地产市场的影响?

兰:我觉得不必把东站商业的定位,放到一个太绝对的位置。因为东站它毕竟在杭州经济中只是占了一块,它会直接产生效益也会间接产生效益,以至于影响到方方面面的产业,甚至地产等这些也会带来影响。但也不能过于夸张他对此造成的直接影响。无论商业还是住宅它跟地段的关系还是非常密切的,一旦假说这个地段已变成了一个镶金地段,那它在整个板块无论是住宅、商业、工业、科研等都将会一荣俱荣,这是必然的。宏观层面和微观层面很难在这个时候产生直接的作用。我觉得最大的可能是相对的带动作用,是整体的相互影响。

 

茜子:那交通的便利会不会削弱地段的绝对优势性呢?

兰:回顾一下历史,我们会发现杭州从一个单中心城市发展为一个多中心城市,从单商圈模式发展成为多商圈模式,我们会发现这样一个模式,最终导致除了主城区以外不同的商圈,带动了原本在世人眼里并没有多少价值的地块。如果比较来看,它会减弱这种商圈地段的比较价值。但是从它的绝对价值来看,还是提高了。以东站为例,它显然比过去的价值提高了,跟其他老城区、武林商圈比,你会发现这个差距在缩短,但是并没有超越,整体还是在涨,只是东站涨的比较快,短时间内超越是不可能,只是在逐渐达到一个平衡,对于城市整体而言,是不断在提高综合素质,带动城市的整体“地段”价值。

 

后记:

如果说交通是一个城市的血液,那么建筑就是支撑一个城市的骨骼。血液的循环离不开交通,骨骼的健壮在于房地产的合理规划。“大东站时代”下的杭州经济乃至长三角地区的发展都将迎来一个新的发展局面,不论“国五条”还是“钱荒”,所有的热点都像一场疾病,虽不能致命,却每每引发生理机能的紊乱。保持身体健康固然重要,赋予生命灵魂才能够让城市真正存活。

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