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兰洪海 的博客

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自由论1336:“白发经济”误导“养老地产”了吗?  

2013-07-22 16:06:00|  分类: 住宅,所言,不禁, |  标签: |举报 |字号 订阅

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“白发经济”误导“养老地产”了吗?

 

茜子:目前中国老龄化问题已经十分严重,而房地产经过多年的可以说畸形发展,转型需求也十分迫切。很多房地产企业尤其是一些地产大鳄已经开始涉足开发养老地产,随之也出现一个词叫“银发经济”。对此您怎么看?

 

兰:中国已经进入老龄化时代,这是一个必然趋势。有人就有需求,有老人也同样更有需求。在一定程度上说,中国的城市老龄人口同时也是最具有消费潜质的一群人。为什么这么讲呢,因为从一个正常人的生活轨迹来看,他在年轻的时候往往收入能力很低,消费能力很强,储蓄能力很差,所以这些一定程度上都证明他的购买能力很差。而老年人在一定程度上往往他的需求虽然很低,但是购买力是很强的。因此从这样一些指标来看,老年人是一个极具消费潜力的富矿。但是老年人也不是很好伺候的,一定程度上说,老年公寓,老年地产更多的是侧重于“老年”,而不是“地产”。通常我们讲的更偏重于地产,包括这些经营模式等。老年地产更难的我觉得还是针对老年人配套服务的内容这块,中国还欠缺一套成熟的体系来支撑。

 

茜子:说起老年体产,还是要提一下万科良渚文化村的。您刚才也说了中国目前如果做老年地产其实还是缺乏一套成熟的运营、管理体系。而万科随园嘉树似乎还是比较聪明的,它是在普通住宅里,顺带开发出一部分养老地产,当然他这个盘本身也属于大盘,相关配套本身也比较齐全,但是从一种思路上来讲,是不是还是值得借鉴的,是不是有一种过渡作用呢?

 

兰:万科这个方式叫因地制宜,一定程度上是因为它特殊的条件、地块。这个是其他公司很难模仿的。在我看来,万科此举实际上是对老年地产的一个过渡,就是将传统地产和新型的老年地产进行一个二次的嫁接。因为我们知道孤立的一个老年地产或者说孤立的一个老年地产项目,它实际上还是有诸多的不便利,像我们传统意义上讲的敬老院、老年人为主角的项目,他人为的会造成亲情之间的疏离,父母与子女之间相聚甚远,这个是很难受的,那万科这种方式恰巧就把这个问题解决了,可以用端一碗汤的距离来保持亲情的温度。然后又同时为老年人提供良好的生活、医疗服务,其他一些产品是很难这样做的,相对多的还是更纯粹的老年地产。

 

茜子:以万科为例,我们也可以想象其资金链的一个保证,它是有这个能力的。就目前的市场来看,似乎能够开发、运营老年地产、旅游地产的更多的还是倾向于一些地产大鳄,那这是不是意味着中小企业未来的路会越来越艰难,甚至越来越窄最终走向死胡同,生死攸关,面临生存危机呢?

 

兰:历史潮流浩浩荡荡,顺之者昌逆之者亡,国内的一些大鳄级房地产商纷纷把目光投向养老地产一定程度上讲他们的确把握住了时代的脉搏。那么你说中小企业就不能在“银发经济”中分一碗羹?我觉得这也不尽然。因为一定程度上说房地产的暴利时代逐渐递减,作为养老地产,其产出周期相应的要远大于普通的地产开发。这势必会对开发商造成很大的资金压力,因此我们说更多的是一些大鳄投身于养老地产,这个是符合资本规律的。

 

茜子:那我也有一个想法,就是既然是养老地产,那么他所面对的客群就是中老年人,那么相比于年轻购房人群,他们的实际使用时间在需求上可能就相对短一些,如果从经济角度上来看,70年产权的房子购置成本会更高,代价高,压力大。如果从这个角度来看,针对中小企业开发养老地产的资金压力问题,是不是可以考虑使用拿地成本较低的商业用地来开发呢?

 

兰:你说的没错,我相信将来很多开发商会从这个角度去思考,所以你这个想法思考路径是对的。为什么呢,我们知道社会资源总有一部分是在闲置的,如果说有投资人能够以这样的方式对这些资源进行盘活,我觉得对社会和老年人都是最大的善举。那么加上老年人的居住使用要求以及年限也是具有特定属性的。比如一个60岁的老年人,如果他不需要产权,那我为什么非要给他产权呢?那也可以租给他,10年、20年,直到他油尽灯稀,我觉得这个就是资源最好的一种利用方式。那作为开发商来讲,它占用的资金也不是很大。至少我想在一定时间内这样的情况会比较多的出现,直到市场饱和,可能又会回归到大鳄的角逐。

 

茜子:那对于养老地产,虽然也是地产,但是既然加了一个“养老”这样的似乎带有一定社会责任感的地产类别,您最后觉得它的一个归宿应该是怎样的?

 

兰:我认为未来的养老地产,其最重要的不是“资产”,而是“服务”。因为我们知道住宅偏重的更多还是资产,而养老地产一定是更偏重于为老年人服务的。既然是服务就一定需要人,为此服务的人员。这里面是存在机会的,有机会就有中小企业的机会,有机会就有发展,那么大鳄都是怎么来的?

 

茜子:中小企业。

 

 

后记:

在此篇采访结束后,不禁对“银发经济”产生了质疑。“白发经济”源自“养老地产”,但似乎前者更强调“经济”而后者是“养老”。在中国,“地产”跟“经济”一定是不可分割的,而“养老”似乎更具有一种责任感,需要开发商投入更多的爱与关怀,就像被采访者所言:“是‘服务’而非‘资产’”。不论是大鳄还是中小企业,找准适合自己的开发思路和模式,在多变的市场下寻求到适合自己的生存方式和路径,相信都可以在任何一种地产模式下分得属于自己的一杯羹。

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