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兰洪海 的博客

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自由论1340:华家池的未来  

2013-09-10 00:01:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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茜子:对于杭州华家池地块出让,从拍卖前大家的种种猜测到后来以136.7亿的价格被绿地、世贸、滨江三大房企斩获,同一天南京上海也分别出现了地王,有网友戏称为“长三角地王日”,对于目前这样一种市场背景之下出现这样的高价地王,您持怎样的观点,未来楼市将会呈现怎样的发展趋势?

:我觉得这次的土地拍卖有几个特点,可以说是叫市场的归市场,政府的归政府。怎么理解呢?这次的土地拍卖与当下的调控多少显得有点格格不入。调控的主基调是房价要越调越低,或者说是稳定房价,平稳有序增长,但这次的土地拍卖却出现了大幅上涨,根据实际测算,每块地加上各种成本其实际楼板价已经接近30000/㎡。这个反映了市场本身的一种对价格预期的判断。

  另外一个,通过这次拍卖我们也注意到,对于华家池这样的稀缺地段,我们可以发现外来大鳄要远远大于本土企业,也就是说,更多的资本开始关注杭州,这样的一线或者说一点五线城市,杭州未来将成为大鳄角逐的沙场。

茜子:目前也有报道称李嘉诚大量的减少在内地的物业持有量,同时王石也发出了“要小心了”的这样的警示,也还有一部分声音称此次地王是政府有意为之,想通过低价将房价带动起来,给大家对于房价的走势有一个乐观的预期,毕竟土地收入仍旧还是政府财政收入的主要来源,对此您怎么认为?

兰:根据最近几个月房价指数统计,杭州今年上半年涨幅已经达到20%,已经远远高于GDP增幅,也就是说已经远远高于政府调控前不得超过GDP涨幅的规定,如果市场对房价的预期是上涨的,那么意味着什么?杭州今年上半年的价和量都涨了,进一步推动了大家看好后市,做出对后市乐观的一种判断。对于你刚才讲的李嘉诚减持内地的物业,包括王石的善意提醒,其实我觉得也就是改变了我们以往靠政策吃饭的一种惯性思路,而是把市场交给市场,把房产交给楼市。

茜子:也就是说整体您还是对楼市持看涨的态度。

兰:对。

茜子:那我们再从这三个企业接下来如何推向市场谈起。策划的角度来看,我们可以发现他们三者之间的竞争还是非常大的,其中世贸和滨江各有2000多方的保障房配建,无形之中又增加了其开发难度,同时三者都有近半的商业地产开发,我在想,是否有一种合作的可能,因为绿地跟世贸在开发商业地产方面相比滨江要占据一些经验优势,而滨江又是杭州本土企业的长者,对杭州本土市场有着丰富的操盘和开发经验,如果三者竞争,以当下的情况来看必将是一场血淋淋的拼杀,那有没有一种可能,就是三者利用其各自的优势,在未来项目的打造和推广上敞开怀抱,以用一种以合作开放的思路和方式来相互促进和影响呢?

兰:我觉得结合最近市场反应的情况来看,未来调控的方向更多的会趋向于市场和政府各走各的路,也就是意味着高端房产的解禁可能会成为现实,也就是说对于高端产品的限制更多的会通过房产税等税收的方式控制。如果这样的话,对于开发者而言就是要看他们自己对市场的把握如何。

    高端产品有市场这是毫无疑问的,但是能不能在这个市场中胜出,则要看开发商对市场和客户的把握程度。这里面一家是杭州的老牌本土企业,一家是已经在杭州落地的企业,还有一家则是刚刚进入杭州的企业,他们之间本身的楼板价差异不是主要问题,我觉得主要的问题最终还是会回到产品本身。

茜子:我在想,绿地所拿到的地是不存在保障房配建这一硬性要求的,它在商业开发上也有很强的实力,世贸也有很强的商业开发功底,并且已经进入杭州市场的两个项目都取得了较好的成绩,而滨江显然在商业操盘上至少还是不存在经验优势的,所以,在这样一种三者分拿却共享同一块地且未来定位基本相同的情况下,我觉得合作未必不是一种好的方式和可能,你是否同意我的观点?

:我觉得,本身在这个相对完整的地块,从一贯来大家对华家池的认知来讲,是整体的,可以说主城区最后的一块宝地。现在进行了人为的分割,对这个地块从精神上也做了一个分割。获得本块地的三家企业又是来自于不同的领域,那我觉得最终从操盘上,你说的合作,若单纯地从商业合作商来讲他们可能还是存在一些困难的,一定程度上来讲还是一种竞争的关系。

当然最有可能的一种还是他们之间的相互借势,因为这里面每一个项目都有一个商业的配建,商业的配建它就像是新天地和银泰一样的,新天地有五星级酒店,那是给谁配的呢,银泰城,那银泰城是给谁配的呢,一定程度上也是给新天地配的,就是说对于现在的城市住区综合体来说,他们之间都是这样一种关系,彼此之间既相对独立,又相互依存,他们之间是存在关联的。

但是做为企业的经营活动来讲,他们之间又是相对独立的,他首先要确保自身的利益,相互之间不会为了给对方带来利益来做什么事情,但其在做的过程中又一定会给别人带来一些什么东西,我觉得是这样一种关系。就好比当初城西一样,西溪板块,项目之间的项目促进和影响都是相辅相成的,既爱又恨,你既不能将其割舍,又不能与其紧紧地依偎在一起。

茜子:最近有预测称杭州的房产税细则很有可能在十月份落地,房产税出台,豪宅项目肯定是避免不了要受到伤害,会一定程度上给市场带来影响,您怎么看待这个影响?

;首先是存量房,豪宅当然也无可避免,是首当其冲要受到影响。这是客观存在的,但是这种影响要好于限购。

茜子:最近浙江启动了一个创新板块,鼓励创新性中小企业上市融资,同时马云的互联网金融也已经正式启动,整个金融市场也在在发生变化,各种投资渠道也再不断增多,这是否会影响以往中国人过分依赖房产进行投资保值的思路,进而对楼市产生影响呢?尤其是高端住宅,如果随着房产税的落地,对于持有者而言必定会增加其持有成本,不能或者降低其投资保值的机制,以至于影响到开发商所开发项目的销售情况?

兰:按照国外的物业持有来说,其物业持有的税费是非常高的,那么我们做一个横向比较之后就会发现做为拥有置业观念的中国人来讲,房子还是其很重要的一个置业选项。至于高额的税收所带来的影响,我觉得可以抵消于限购所带来的影响。

   另外一个就是在众多的投资理财产品当中,不是说不可以,但是房子更重要的一个作用还是保值,通货膨胀的趋势已经是不可阻挡的,在这种情况下,位于这种城市的中心区位的大宗项目,其本身的抗风险能力就投资人来说也是比较有利并且常见的,所以我觉得,对于预期的这批客户来讲,选择投资房产的可能性还是大大多于其他产品。

茜子:最后一个问题,就是保障房。理论上来讲,能够享受到保障房的肯定是那些生活收入不高经济有困难的群体,而实际生活中,似乎并非如此,依然还是有很多的问题存在,在此不用多加强调,想必大家都会有一堆的问号徘徊。

   此次华家池地块,这样的一个高热度地块,政府是要求配保障房的,尽管保障房的配建体量不大。我们知道这其中有一个重要的原因是因为溢价率,为了避免溢价率超过50%,似乎是强行配置了保障房,这个还是让我觉得很滑稽的,在我看来这是种很直接很原始的一种解决问题的办法。

    保障房应该是满足那些最低住房需求的人,而在这样近30000楼板价的土地上建保障房,还是让我很难理解和接受的,究竟保障什么呢,保障溢价率不超标还是保障利益集团或者其他,,这显然是不够真诚的,对此您怎么看?

兰:这里面可能还是存在一些政策上的漏洞,或者说考虑不周全的地方。像这样的核心区位,高地价地段这种问题会越来越突出,接下来我想政府也会就这些问题进行进一步的讨论和完善。

茜子:我想更多的人还是会希望保障房能够真正起到保障房的作用,有一个合理的分配机制以及相应的监管部门,而不是做为一种类似于牺牲品的利益代价,这是不公平也是不科学的,保障应该是为“人”而非“利”,您怎么看?

兰:现在需要保障的人很多,但是做为政府而言,他必须是有一个计划的,不可能说保障就一下全部保障,他必须是按照步骤循序渐进进行的。你刚才讲的这个情况是非常有道理的,就是说其原来的调控政策出台以后,他实行了一种地方的土地政策,是为了避免土地溢价率高于50%,这个就是没有办法的办法。那现在这个弊端已经完全凸显出来了,接下来政策是否会有所改变,大家都拭目以待,我觉得是有可能去改变的,所以你心中的这个疑虑也会在一定的时候得到解释

茜子:谢谢兰先生。

 

 

后记:

     不管是“长三角地王日”还是“杭州地王日”,让大家如此关注的原因终究还是房价的走势和楼市的未来,始终在“民生”和“利益”之间做抉择。血淋淋的土地拍卖现场和沸腾的报道猜想,业内或者业外人士以及各类专家群体的深邃言论,都让整个楼市的未来扑朔迷离。房子,与经济脱不了关系,更与人紧密关联。如果大家在讨论房子的时候心里装的不是人,那不管经济发展到多大程度,都将是一个真空的概念,更多滑稽的政策还会接踵而来,也许,房子跟经济都需要回归。

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