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兰洪海 的博客

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自由论1337:地产再融资放行,楼市迎来第二春?  

2013-09-02 10:45:00|  分类: 大鳄,大部分,第二 |  标签: |举报 |字号 订阅

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茜子:最近房地产融资趋于松绑,对开发商来说应该是一个相对乐观的事情,您觉得这会对未来的房地产市场产生什么样的影响?

兰:前不久中央关于地方债清查,根据陆陆续续一些反馈的情况应该说业内已经渐渐地体会到了行业内对楼市调控骑虎难下之势,房价居高不下,未购房者对高房价更是深恶痛绝。一方面政府加快城市化马力,另外一方面地方债务也是居高不下。所有的在短期内解决地方政府掣肘之难的似乎只有房市和地市,土地仍旧是地方政府可以正常运转的救命稻草。

 

茜子:说到地方债,前几天也有相关文章以浙江某一城市举例分析,资不抵债这样的现象似乎在整个省内都普遍存在且严重程度不可估量甚至是一种岌岌可危的状态。加之新一轮城市化所需要的基础设施等需要的大量财政资金,地方政府似乎还是要面临十分大的压力。如果仍旧卖地还债,土地价格的居高不下势必会导致房子价格的攀升,在资金涌入、融资开闸这样的情况下,开发商在看到未来市场的同时,楼市市场是否依旧会迎来一个新的春天?

兰:房地产在目前的经济活动之中是不可或缺的。通过近两个月北京上海包括杭州这样的二线城市楼市的火爆以及央企、国企介入土地市场,人们都不难发现,新的一轮房价的上涨似乎也势在必行,也就是说新的政策并没有解决遏制房价上涨之势,反而催生了房价进一步上涨。那么新的一轮地产融资解禁,大有火上浇油这样一种可能。这里面我觉的其根本问题还是在地方政府财政来源,一旦将这样一种主动脉的供血机制切断,地方政府随时都有破产之虞。

 

茜子:地价难降,房价必定也很难降下来。如果收入的增长始终追不上房价的增长速度,那么让居者有其屋似乎根本无法实现对于普通的工薪阶层,加上通货膨胀、投资渠道有限等因素,部分富人也将对房子的投资投机行为转向国外,对此您怎么看?

兰:这也只是其中的一部分人,不是大多数人。按统计来说,移民总归是少数,尽管他们携带了比例很大的财富,但总归更多的富人还是在国内,那么他们还是通过购房、置办不动产来抵充。因为不仅仅是中国,全球都在进入通货膨胀时代,就是说你要想做到别人在通胀你不通胀这个显然是不可能的,这是一个相对复杂的关系,单纯用房地产来解释也是远远不够的。最关键的是地方政府认为控制高房价不是解决房地产正常与否的标准,房地产正不正常跟高房价是不一样的。实际上有没有房子住是作为政府来考虑的,假如说你有房子住,那么房价高还是不高就另说了,那你有没有跟你买不买的起就又是另一个概念了。所以政府在大力的发展公租房,解决住房的问题。但是公租房的代价更大,你想你租房子才多少钱,那造一套房子的成本就要高很多,政府哪里来这么多钱呢?这个时候他就会导入更多的像BOT这样的模式,通过引入民间资本等方式来平衡和解决相关的一些困难和问题。

 

茜子:通俗点说,城镇化肯定是要花钱的,但是很多政府目前已经资不抵债、债台高筑了,像前面您也提到BOT这样的模式,那是否可以将城镇化也相对的市场化,大量引入民间资本来进行城镇化的构建,再由政府主导进行市场化运营?

兰:不是这样的。政府要维持一个庞大的政府的日常运营。政府招标你投钱,最后还有一个移交。政府负责贷款,实际上是政府通过分期付款的方式将这个投资款付出,像杭州大桥等这些都是利用这样一种模式。

 

茜子:我们刚才从房地产融资这块聊到政府地方债等,正如您所说房地产的问题不是单从某个角度就能够完全解释的 。像温州近两年一路领跌,有业内人士分析其并不能反映整个国内楼市,未来我国房地产市场可能会像美国日本曾经的发展历程,最终会形成不同城市分层的一个市场。新的资金开闸,以宋都为例,在15亿融资款项的分配上,绝大数用于刚性楼盘的开发,且相关领导也对未来房子价格持一个较乐观的态度。您怎么看?

兰:你刚才讲到全国大部分城市上涨,温州领跌。可能在一些三四线城市也此起彼落有这样一种现象,因为在全国那么多城市当中每一个城市的人口结构和城市的发展形势不太一样,就是有一些城市我们叫人口输入型城市,有一些叫人口输出型城市,这是在城市特定的历史条件下形成的。人口输入性城市基本是以刚性为主,房价呈现一个持续上涨的趋势,还有一种人口输出型城市其历史人口基数在不断的减少,每年都不断的有新的人口流出,那其有效支撑就没有了,所以它出现大量的房产闲置,供大于求,房价低迷。所以你刚才讲的这个融资解禁对这样的城市会有什么样的影响我觉得从更大区域来讲显然会朝向国家政策鼓励的方向发展,国家鼓励的方向是什么,肯定是以刚需、改善性为主的楼盘。我想,总的来讲,资本还是会流向相对理性、有扎实基础的市场。那么这种解禁对整个楼市有没有什么好处呢,我觉得可以加快城市建设,有利于房产的正常发展。

 

后记:

8月上旬房地产企业再融资全面放行,募集的资金投向不受限制,保障房、商业物业、一级土地开发、住宅开发都可以贩贩一系列消息对于开发商而言似乎都是一片利好。楼市的春天已去,无论开发商还是投资者都无法再从房子中获取巨大的利益。当房产大鳄不断将市场吞噬的同时,资金的涌入将何去何从,给未来的市场带来怎样的影响,我们拭目以待。

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