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兰洪海 的博客

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自由论1338:“金九银十”来了,是涨是慌?  

2013-09-04 14:50:00|  分类: 总收入,经济总量, |  标签: |举报 |字号 订阅

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茜子:“金九银十”在整个中国地产发展过程中似乎已经成为业内外人士认同的一条定律,但是随着近几年楼市调控的价码政策的频频出台,曾经的一些惯常的现象发生了改变甚至逆袭,比如今年不再红的五月,比如国五条出台随之带来的抢房现象,等等。马上就要迎来2013年楼市的“金银月”了,您觉得今年还会像往年一样吗?

兰:中国古人说“寒来暑往,秋收冬藏”。九十月份正值金秋来临之时,中国人有在这样一个季节收货的习惯。这么多年房地产市场也形成了这样一个定律。纵观杭州的全年,今年的情况逐渐跟去年发生了一些变化。我们看去年的房产成交,出现了一个“单驼峰现象”,就是在本该淡季的时候出现了销售的井喷,出现了大量楼盘在淡季销售,取得的业绩也是一改以往,呈现出淡市逆袭的局面。那么今年春天召开了两会,所以新政出台后曾经有一段时间房价回落,成交也有所回落,所有又出现了56两个月份成交出现高点,78两个月大幅回落。所以可以预计,今年的910两个月还是会出现传统的金九银十。另外一个就是从今年销售的总的套数来说,已经超过以往,已经创造了历史新高,主要原因是什么,我觉得就是各种因素指向市场,打破了以往观望的局面,购房者对后市预期产生了一种相对乐观的判断,甚至也可以说是对后市一种“焦虑的看涨”。

 

茜子:刚才您的态度也很明确了,是看涨的。但是近来,包括国五条在内带来的一些楼市的不同于常规的市场现象,您觉得这个涨与往年会有什么不同,您的这个“涨”的推断从何而来?

兰:杭州楼市用一个句子可以这样说叫“寰球同此凉热”,它是一个全国大势关联度极高的城市,一线涨它就涨。现在我们知道在国内占据主导的这些城市,涨声一片而且后劲十足,所以现在想让其不涨很难。

茜子:您说杭州“同此凉热”,但是从人均收入的角度来看,杭州似乎并不同于北京上海这样的城市,杭州的人均收入跟北上广这样的城市有一定差距,但是房子的价格却寥寥之差。如果从这个角度来看,其市场的走势是否也是会有一些不同之处呢?

兰:你说的有道理,但是现在决定房价的不是基层的数量,而是中上层的基数。也就是说具有绝对购买力的人。给你举个例子:为什么苏州的房子比杭州的便宜一半呢?我们通过几个数字可以进行比较,比如苏州人口跟杭州接近,经济总量甚至比杭州还高,人均GDP跟杭州相当,但房价为什么便宜一半呢?其原因在哪里?第一首先是城市定位,一个是省会城市一个是地级市。第二个它的购买力人群结构不一样。为什么不一样呢?举个例子:杭州有10个人,苏州也有10个人,10个人中 苏州有一个亿万富翁,9个都是打工的,杭州10个人里5个都是老板,5个是打工的,但是两个团队的总收入是一样的,人均收入也是一样的,但是其结构不一样。也就是说在杭州有5个人具有购买房子的能力,但是苏州就只有一个。它是超过平均水平的,而苏州就是一种财富的不平均,所以导致了其结构的不同。决定市场的不是人均多少,而是那部分达到购买力要求的人。达到的人苏州只有一个,而杭州却有5个。尽管5个人的收入水平加起来只有那一个人的水平,但是问题是这5个人都达到了。就像我们考大学一样,A市有一个成绩特别好,考了700多分,清华录取了,但其他9个都是400多分,而B市都是590分以上,那么它整体考入清华北大的升学率就高了,就是这个意思。所以这种结构性的消费阶层也是一个重要的因素。对于一个市场而言,它需要一个强有力的购买阶层在支撑。

 

后记:

    又到一年收获的季节,楼市的“金九银十”成为房地产市场的一个晴雨表,面对楼市轮番的调控和市场的非正常波动,今年的“金九银十”较之往年似乎多了一些悬念。不论如何,就目前市场的反应和相关政策的动向,更多的人似乎都在看涨,国五条所带来的楼市井喷式抢购也许还是没有将市场的需求真正释放出来,人们内心的恐惧感也依旧沉沉地压在某一个位置,也许,在即将来临的九十月份,又会迎来一次市场和心理的考验。

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