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自由论1401:房价跌是倒春寒还是及时雨?  

2014-04-11 15:54:00|  分类: 现实意义,成以,机 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价跌是倒春寒还是及时雨?

兰洪海

 

立春以来的杭州天气,突如炎夏、忽又寒冬,朝夕之间上演春夏秋冬,出人意料又让人不知所措。杭州楼市也一如天气与之相仿,当人们还在为楼市是“量涨价跌,还是量价齐升;是缩量下跌,还是量跌价涨”而争论不休时。在杭州的城北板块,一个前期热销的楼盘,突然首祭直降4000元/平米的大旗,打响了马年降价的第一枪。几乎同一时间,同板块楼盘相继降价,降价幅度10-30%不等。一句广告语“起价都是浮云,实价才是王道”正中购房者心怀,售楼现场新客户的火爆抢购和老客户的激烈抗议,硝烟四起的强烈对比,也再次勾起人们对2008年的怀念,而这景象又是何其熟悉何其相似!

因此,有人把当下楼市的“杭州现象”当作为全国的通例,甚至说是所有房产商的必然后果。这,似乎还言之过早。有资料显示,2012年杭州商品房库存量曾一度高达83000套。那时,人们已觉得这个库存量大得吓人。为什么这么说呢?2009年的时候,这个数值仅为10920套,2010年为25734套,2011年这个数值最高到45666套,当时楼市似乎已进入到冰冻期。而现在库存达到了12万套,压力之大可想而知。

那么,库存大和降价有必然的联系吗?那首先要搞清楚推动房价高企的动因:一个是原材料人工成本上浮,一个是有效需求强劲。高库存只能说明市场供给增加,即选择性增加,并不意味所有产品线都供大于求。再则,有需求就意味着能接受高房价吗?购买力是关键,当购买力呈现逐步下滑的态势,而产品又供大于求的时候,市场产生过激的行为也就不难理解了。

其实,就杭州楼市以往的降价路线来看,基本围绕在杭州传统的内环线以外板块,如申花、三墩、丁桥、华丰、良渚及萧山近郊等,主城区核心板块虽然价高,但成交一直较为平稳。这与温州、鄂尔多斯等城市出现房价暴跌的情况,以及贵阳、营口、常州、鹤壁、十堰等城市出现的房价滞涨现象,还是有较大分野的。

一方面,尽管杭州楼市库存高企,但土地市场热情不减。仅2013年,杭州即斩获土地1326.9亿元,较2012年增长翻番,创下杭州土地出让收入的新纪录。到今年1月,土地单月吸金达到340亿元,创下历史单月成交额新高,风光独好。地价高企,直接推高了开发成本。另一方面,在过去几年,外来购房者曾连续占据杭州楼市二成以上购买力。自从新政“三限”实施以来,改善需求受阻,杭州楼市的购买力大幅缩水。一个是成本推动的上涨冲动,一个是对高价房不能承受之重,两种矛盾冲突愈演越烈。加之,杭州本土和外来大鳄之间市场份额和结构的迅速逆转,更多追求高周转快速出货的操盘理念的企业占据上风。这也改变了杭州本土企业“慢工出细活”,将开发周期无限延伸的做法。抢占市场份额,落袋为安更具有现实意义。

杭州楼市未来库存量持续走高几无悬念,库存压力势必也将进一步加剧。而在杭州楼市存量占比较大且作为主流销售“生力军”的“刚需、刚改”楼盘,一旦价格松动,那么,它对于位居城市高端的楼盘的传导效应,无疑是当头棒喝,让人清醒。

据了解,到2014年1月底,杭州商品房库存创纪录地突破12万套,达到120476套。这不仅是过去二十年以来的最高存量指标,更是大大超越去年杭州市区全年80000余套的成交量。作为准一线城市的杭州,当巨量库存遭遇冰冷成交时,降价仅是时间问题。

整体成交量的大幅萎缩,加上高库存、高流入和银行房贷趋紧的共同作用,极有可能在今年引发杭州楼市的新一轮价格战。大量的库存与汹涌而至的新房,使得今年的杭州楼市“压力山大”。 不少开发商已有“高处不胜寒”之感。

在高库存量和购买力双重挤压下,楼市将加速产生更多分化,项目洗牌换庄、兼并重组,也必将是笼罩在马年一团挥之不去的阴霾。

如果说,我们把降价引发的市场震动当作一次危机,那么对于部分房产商而言,这或许又是一次危难之中的市场机遇,甚至说是“及时雨”。而对杭州及以外的城市和房产商们,这不啻为一场价格战的鲜活预演,扣人心弦又耐人寻味。

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