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兰洪海 的博客

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自由论1402:解禁就能改变楼市现状吗  

2014-04-11 15:57:00|  分类: 格局,现象,主线, |  标签: |举报 |字号 订阅

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解禁就能改变楼市现状吗

兰洪海

 

李总理在博鳌论坛上讲的两点,引人关注,一是驳斥“微刺激”,再就是沪港通。李说不会为了短期经济波动而出台刺激政策,这与之前新华社否认“房地产松绑”,“稳增长”不是“微刺激”的调门是一致的。这也难怪,即连地产大佬的万科也说无法把握地产的形势。似乎真让人有种“看着左闪往右转,乱花渐欲迷人眼”的感觉。

再看看,去年下半年不知是否因地产商误判局势的猛冲猛打,减轻了地方政府的压力,所以致年底财政放款大幅放缓,我想,最终留存的子弹今年肯定会打出去。为了对冲房地产固定投资下滑,房地产投资萎缩今年已经是板上钉钉的事情,很多房产商已经终止拿地,不新增投资。市场如果不刺激,行吗?!

这么说,联系到最近甚嚣尘上的关于“放松限购、楼市松绑”的政府“救市论”。从杭州“崩盘论”到杭州政府“救市论”,理由都来自杭州悬而未决的巨大库存量。在超过11万套的库存之下,降价现象在杭州各处上演,杭州楼市似乎进入冰点。当杭州楼市在“降价潮”及“天量库存”的漩涡里苦苦挣扎的时候,“限购松绑”的传闻仿佛岸边递来的一根稻草。

尽管说为期已达4年的限购,作为一种强制性行政手段,似乎已到了“功德圆满”的时刻。但问题是“限购”取消,就能够解决目前楼市低迷的景况吗?我们可以试想一下,杭州由此新增的改善性需求,能够占据楼市多少比重,短期内或许能够有些增量,却丝毫无法在短期内根本性的改变楼市现有格局。但限购的放松,可以逐步让市场回归正常,那是另外一说。

现在以李总理双向调控为理论依据,既强调加快保障性住房建设,也 “进一步释放自住型和改善型住房刚性需求”,能否重拾楼市信心,我认为很大程度还取决于目前楼市购买力的积累,购买力一日不松绑,我们同样还会回到1997年前的购房模式中。

据了解:杭州90方以下房源占成交房源的比例达6成之多,120方以下的达到近8成,改善型需求被严重挤压。这说明目前只有刚需在成交,改善型需求被抑制了好几年,这是非常畸形的状态,与市场需求的发展趋势严重不符。“以价换量,降价跑量,户型趋小,总价偏少”一度成为市面热销盘的核心卖点,不少大户型高端房源的销售压力巨大。这也进一步告诉我们,市场购买力后续乏力,加之在整个市场的观望气氛下,尤其是对未来市场预期不佳,即使是一些低总价的房源也同样动弹不得。  

虽然房子卖不动,但在财务成本的压力下,越来越多的开发商寻求快速拿地快速销售的高周转运营模式,而这种要求快速清盘的操盘方式,常常追求的就是低价跑量,利润的降低或干脆亏本就难以避免。红海搏杀的价格战,已经成为贯穿销售的主线。跳开来看,解禁是迟早的事,市场的终归市场。然而这丝毫不意味着那些等着“解禁”这味灵药“救市”的房产商能够活着走出这片红海。  

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