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自由论1408:杭州商业综合体为何今才急刹  

2014-06-20 11:42:00|  分类: 房产,综合体,商业 |  标签: |举报 |字号 订阅

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杭州商业综合体为何今日才急刹车

兰洪海

 

昨天,在网上看到杭州市发改委提出要优化城市商业综合体布局,并多次提出要“控制”发展。杭州主城区城北、城东暂停新的大型商业综合体开发,滨江、下沙等区块重点发展社区型商业综合体。

据不完全统计,未来两年,杭州的商业项目及商业综合体还将新增90个,总建筑面积超过780万平方米。其中,在建项目81个。有人测算过,未来3-4年,杭州主城区商业综合体增量将是现存量的2.6倍以上,相当于有23个“万象城”将要开业。无须有任何专业知识,人们都能得出一个基本的结论:那就是商业项目严重过剩了!商业综合体像脱轨的列车,在巨大的惯性作用下疯狂前行。

早在两年的,我曾在一篇文章《跑马圈地商业地产也忧伤》中提过:商业地产是否适合投资?无论是个人投资还是企业开发都有风险。基于杭州目前的人口容量,即人口基数的增长、消费购买力、消费力分流、商业面积的迅速扩张几个方面看,我觉得杭州商业地产危机重重。

商业地产的增量,在一定程度上是伴随着人口增量前进的,可是一旦商业地产的供应总量产生井喷,结果大家可想而知。过去十年杭州人口大约是按照年均2%的速度递增,而商业地产却远远大于这个比例,很多一线的商业企业跑马圈地,以高出自身几倍的体量四方布点、遍地开花,这样的商业格局看似满足了周边居民的购物需要,然而超大的体量是否符合市场实际的需要,我想商业企业自身是心知肚明的。

而此番,杭州政府主管部门的这脚“急刹车”,却似乎给国内其他城市提了个醒。过去一年,京沪广深成渝汉等七大一线或中心城市总计推出商业综合体超过2000万方,相当是2012年新开业体量的3倍。未来5年内,上述7大城市商业综合体计划开发面积还将至少翻一番。有资料反映:2015年国内商业综合体开发量将超5.6亿方,这并不包括商业街、专业市场等其他传统商业地产类型,仅此就占据了全球商业开发量的半壁江山。

商业综合体在国内各个城市已然遍地开花。可依然还有大量的各行业巨头,跨界“玩票”,前赴后继地进行“战略转移”。君不见一些扩大经营面积的商业航母,每天门可罗雀销售人员比客户还多的场面,真的让人看不明白。有人说,大鳄的销售已经不再是F2F的模式,现在的门脸主要是做个实体的平台,这就更让人听不明白了。消费力在缓慢增加,消费力被一家家大鳄分流,人口的增长没有商业面积增长的快,商业企业从什么地方盈利呢?有人说,可以卖展台、卖资格、卖会员。那么,原来是五个鸡蛋三个筐,现在是六个鸡蛋十个筐了,你说摊在每个筐里的是多了还是少了呢?还有人说,人家的盈利模式根本不是筐里装几个鸡蛋的问题。关键在于低价圈地和政策扶持的利得。

现在,很多商品只要动动鼠标甚至手机就能买到,已经不需要通过逛商场来获得。许多品牌逐渐减少实体店布局,给商业综合体的招商进一步带来压力。竞争加剧导致流动资金不足的项目,很可能变成“烂尾楼”。商业面积的超理性规划和开发,无疑会随着商业综合体的集中交付,造成更多招商资源的枯竭和浪费。某些原来较为“成功”的“XX广场模式”在成就了其自身的同时,也使得不少商家吞咽了盲从的苦果。因而造成更多的招商困局和大量商业资源的闲置,这样一个“狗咬尾巴”的原地旋转的游戏,在自娱自乐之余,也会让更多的商业项目体会到泡沫破灭的痛苦。

这么说,杭州政府关于商业综合体的“急刹车”,无论主观上是否符合“有形之手不干预市场”的规则,客观上却起到了给那些“已然走向疯狂”的人,当头棒喝的作用。

 

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