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自由论1409:房产项目频频并购为什么?  

2014-06-24 09:07:00|  分类: 股票,房企,融创, |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产项目频频并购为什么?

兰洪海

 

面对楼市的扑朔迷离,套用狄更斯的话说:这是一个最差的历史时期;这也是一个最佳的历史时期。而对于当前的经济环境与行业压力来说,银行信贷收紧、房地产信托受限,房地产IPO几乎处于关闭状态,最便捷的融资方式除了房地产私募基金之外便是并购。

过去几年,万科、融创、保利、富力等房企广开并购合作之门,且合作分量不乏鼎定地方,影响行业。房地产企业通过并购可以有实现生存与发展的机会,也有利于推动房地产业的升级。纵观融创,牵手首钢、绿城、保利、方兴、九龙仓等企业,几乎所有项目的拿地、开发都是采取合作模式。融创是合作模式的受益者,由此也实现了短期内跨越式地发展,用极短的时间把绝对值做大。融创也成为将兼并合作模式发挥得淋漓尽致的一个典型。

在经济转型及政策鼓励的大背景下,依赖资本市场强大的定价功能,上市公司日益成为并购交易主角,而且,他们还从不同维度对并购进行了创新。随着资本市场的成熟与健全,投机的色彩正在远去,以产业整合和借壳上市为主的并购受到越来越多的公司认可,并开始成为市场上的主流交易类型。

而在过去的20年间,我们很少像今天这样听见房地产企业或项目的并购,我们很清楚过去房产商为什么更喜欢竞争而不是并购。这样的并购在今天是有原因的,且这些原因终将发生改变,以后房产的并购活动将会越来越多。在这以前,企业之间的竞争从未激烈过。每家企业都从事于各自特定的领域,不会遭遇激烈的肉搏战。今天房企之间的竞争日益加剧。大、小企业之间的竞争,意味着生存和时间都站在大企业的一边。相比之下,人才、资本、优势资源几乎都集中于大公司,小企业无法与它们竞争。

不久前,杉杉控股51%入主杭州余杭径山的恒和依山郡,其亿元畅想“无忧置业计划”; 5年后无理由退房;更能享有140%超额退款。都教眼下的购房者,除了吃颗“定心丸”,还能享有最低年均8%的收益率,使得这一房产购买行为远超银行及时下任何大热的网络理财产品。

在资本与市场的双重压力下,房地产企业并购也达到一个高峰,地产圈并购之风盛行。不少楼盘或企业“被并购”,被人们视为企业崩溃的前兆,而实际上这是被并房企危机补救的惯例与风险期的战略方式,是企业为发展寻求战略合作的一种表现;并购对于“兼并房企”却是做大做强的有效路径。

很多企业选择大牌房企进行并购的主要目的是寻求管理优势,通过并购及合作开发获得最佳的产品设计、管理经验、专业人才等各类资源。房企兼并可能形成权威的市场龙头地位来支配资源,这样可以节约市场运行成本。由于房地产行业集中度偏低,市场绩效也不高,因此要想把企业做大做强,提高集中度就是一个必然选项。

另外,由于土地资源的有限性和特殊性,国家对土地使用权的流转作出了诸多有别于其他可流通物的立法限制,很多房企面临难以获取土地资源的困境。而同时,许多手中有地,但自身资金、运作能力不强的房产项目,为吸纳资金、引入先进的开发理念,尽快将手中的国有土地使用权投入市场开发建设,往往希望通过股权并购的形式其手中的房地产项目。因此,以房地产项目公司并购来实现土地使用权及项目转让之风盛行。

尽管以房地产项目公司股权并购的方式收购房地产项目具有手续相对简捷、节省费用和开发成本、开发快捷等显而易见的优点;但也存在很多需要并购方特别注意的法律风险。

那么,房企究竟该如何面对并购呢?

我们还必须清楚认识到:企业并购、合作活动中的整合,既包括对企业固定资产、活动资产、技术等无形资源的配置,也包括对企业文化、品牌资产等有形资源的调整,如果调整失当、貌合神离,最终分崩离析、两败俱伤的结局也在所难免。

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