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自由论1406:十年之后,再无开发  

2014-06-06 09:12:00|  分类: 房产,城市,十年, |  标签: |举报 |字号 订阅

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十年之后,再无开发

——从重资产开发,到轻资产运营

兰洪海

 

谁敢说,十年之后,房地产再无开发。除非这人脑神经搭牢短路,即令老大帝国的英吉利和美利坚,以及法兰西,眼下也还有不少城市在大兴土木,比如伦敦、纽约、巴黎。经济周期的时间变异和经济板块的时空漂移,丝毫不能改变人们对不动产与生具有的热爱。有需求,必有开发生产,无论是新城开发的巴黎拉德芳斯,还是旧城改造的伦敦码头区。问题在对于中国多数已无旧城可改、新区供应超量、短期无法去化的城市而言,减速开发、去化存量,或许是一个实在的药方。

虽然说国内的人口总体是缓速增长的,就多数城市来说,反而人口呈现不增不减或者递减,有人把这称为“人口输出型”城市。真正“人口输入”的城市除了国内一线城市和部分区域中心城市外,再加部分部分的旅游型城市。过去二十年商品房解决和覆盖了多数的具有购买力的人群,而剩余这部分低收入城市居民,必须靠政府的保障型住房和廉租房解决“居者有其屋”的问题。也可以说,在近几年来,商品房主要在消化“改善”和“增量输入”的城市人群。假定城市是一个“零和市场”或者“微增量市场”,那么,通过建立数据模型,我们都能得出一个结论,在供给不断攀升的情况下,有效需求在一天天减少。在一定条件下,人们可以通过灵活的“二三级市场联动”方式获取适合自身条件的住房。

我们甚至可以推论:到一定时间,住房总量势必达到饱和,人们对增量的需求会逐步消失;城市“新住房”建设只能通过旧区改造置换,到那个时候,我们一定会看见越来越多的房产开发商进入微利的和亏损的死胡同。也就是说,十年之后,靠卖房子赚钱的想法,会是一个比较“滞后”的想法,就如同多年前,许多“免费”的网络平台推出时,人们的不可思议。当有人说,宋卫平含泪卖绿城房产股权时,是否想过老宋手里还有一个更有效的“炸”——绿城物业。

过去二十年,房地产业经历了的起步和快速发展,当越来越多的资本进入房产业时,房地产就已经不是先前的房地产了。这是一个拼脑子、拼体力、拼团队、拼专业、拼意识、拼转化能力的时代。拼体重,只会让那些尾大不掉的房产商更难负重前行。一些捧着香饽饽讨饭的物业企业,转眼就能体会到“鲜活的客户社区”,这庞大资源在“再开发”过程中所产生的源源不断的能量。房地产营销的巨头周忻举过一个例子说,国内物业20强合在一起一年也没有赚到50亿,可是有一个人,却赚到了30亿,他是谁?江南春。他只是通过在物业里设置了一块屏。

所以说,房地产最大的富矿不是“开发”,而是“再开发”,那些掌握庞大终端客户资源的物业公司,只要借助互联网这只翅膀,就可以轻装飞行。

 

——援引巨细热点专稿

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