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自由论1407:外来搅局还是超低突围  

2014-06-09 12:31:00|  分类: 房产,突围,搅局, |  标签: |举报 |字号 订阅

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外来搅局还是超低突围

兰洪海

 

自5678元/㎡的开盘起价公布以来,杭州临平山板块的新城山语院项目,就注定成了人们目光聚焦的中心。从5月31日到6月2日晚,据媒体报道:三天内客户来访量直逼2000人,成为杭州临平北的“最火楼盘”。这么说,丝毫不会出乎多数人的意料。且看看项目周边的一些同类项目,价格普遍在8000-9000元/㎡的均价,最低的也在7000多元。

如果按照上述的价格做个比较,那么差价比在20-40%之间,这样的价格应当说是确实有点割肉甩卖的味道。我们看下2013年8月余杭土地拍卖信息知道,当时新城集团以2523元/㎡的起始楼板价摘牌成交,以目前杭州同类高层产品的建安造价以及其它规费、税费等成本附加,综合成本突破6000元/㎡,几乎没有什么悬念。这也是有部分购房比较担忧的问题所在:开发商会不会因此压缩成本而实现微利呢?

这比较难回答。因为如果企业的目标是为盈利,那这种可能就会存在。如果说企业主要是基于目前市场形势,所做的一个不容乐观的判断,那么它就极有可能通过快速出货,在周遭同业没有反应之前,做了一个战略迂回,实现了销售突围。其实,从售楼处的火爆现场情况,大家也能看到,这个价格确实是低于大多数人的预期价格。

仅在去年五月,同板块最相邻的东港花苑报价也在6500-7000元/㎡,以90方计算,也要在60万元以上,而这个盘起价才5678元/㎡,按此价格算,不到六十万就可以买一套90方的三房呢,这点钱想在杭州买房?这在近五年来,几乎就是一个真实的“杭州梦”。

按照项目的区位说明,项目地处临平山下,离临平最大的商业广场万宝城不远,一路之隔就有两大学校,地铁高铁站都距离不远。加之新城本身的品牌优势及产品定位,以及样板房和实景示范区所展示出的产品品质和超前社区规划,户型产品也有一定优势,可以说软、硬件都属中上,所以没道理要定价这么低。这不由得让人心生疑虑。

有人说,这是外来大鳄不喜本土水性,来搅局的。接踵而至的一定是区域内的价格战。也有人说,这次定价主要是根据市场情况和新城集团的营销策略走的,而且也就只有第一次开盘,才有这么低的价,更多的是为后续项目做铺垫。如果我们把这跟新城蓝孔雀地块强行联系起来,我们无非要得出的是一个企业缺钱的结论。即通过快速出货,实现资金高周转,有利于新项目或者项目二期的滚动。我觉得这很难是一个令人信服的理由。

我更愿相信,这是开发商基于对市场有个深刻认识后的客观判断。至少在未来一个较长的时间阶段内,临平山板块的硝烟难以消散。早突围,比晚等死要好!这也是杭州楼市给外来大鳄呛进的一口浑水,真切、伤人,可以远观,而不可近玩矣。

 

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