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自由论1413:杭州铁手预防商业综合体泡沫?  

2014-07-29 13:39:00|  分类: 股票,综合体,杭州 |  标签: |举报 |字号 订阅

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杭州铁手预防商业综合体泡沫?

兰洪海

 

2014年中交替之时,在杭州市政协十届十四次常委会上,杭州提出将采用“四个一批”的方式,对现有的商业综合体布局进行调整。即:“退出一批”——禁止城北(运河新城)与城东新城新增大型商业综合体开发,对局部过度饱和区域进行严格控制;“提升一批”——提高市中心和钱江新城为代表的成熟商圈的商业品质;“整合一批”——控制三墩、申花、转塘等板块的开发规模与开发速度;“新建一批”——重点开发社区型商业综合体,适当在滨江、西溪、下沙大学城等板块进行增加。

杭州此次对商业综合体布局的差别化调整,对商业综合体在杭的长远发展及楼市前景会产生怎样的影响?

在过去十年间,杭州作为“最具商业投资价值的城市”,一直名列前茅。有研究表明,杭州的民营经济实际上比北京和上海要发达,反过来说杭州的体制变革、市场经济的体制架构,包括政府服务一定程度上也要优于北京和上海。我们说“最佳商业城市”,其实际的着眼点是在私营企业的投资环境。比如说杭州的市场化程度要相对高一些,且较早走出了计划体制,也是在省会城市中最早实现转型的城市之一。

而此番,政府铁手调整商业综合体布局,是否有重回原点的嫌疑?杭州市发改委提出,杭州的商业综合体开发要回归理性,优化布局,要以商业网点规划和城市规划调整为手段,针对商业综合体布局的问题,进行差别化调整。具体为城北、城东暂停新大型商业综合体开发,滨江、下沙重点发展社区型商业综合体。对该调整方向,市场分析认为,杭州商业市场正处于从传统商圈模式,发展为更为“综合体”加“社区商业”模式的进程中,这样的差别化调整究竟能取得怎样效果,现在还言之尚早。

目前,杭州商业由单点单线的单一商圈模式,进入多点多元的多圈商业模式,但由于原有的区域格局、人口聚集、产业发展都不均衡,也导致了区域间商业条件的严重失衡。

人们看一个城市是否有投资价值?具体到投资商,更多的投资价值分析的出发点是为了给企业选址提供参考。企业选址有一个非常重要的框架,一个就是需求,一个是供给,一个是外部产业经济支撑。需求是指这个地方需要某一个产品;供给就是看这个地方的生产要素的情况,包括现在供给的状况;外部经济,主要是指它的产业组群;需求规模和需求数量,通常是指这个城市的企业所创造的利润,他们的成本和利润之差,就是净投资价值。其他如中产阶级的数量等,都是影响这些因素的基本的方面。

当你分析任何一个城市和区域的时候,首先离不开城市定位;其次是城市的产业梳理和整合,有形的、无形的,比如文化;第三个才是城市战略的制定;第四是城市空间的布局和规划;第五个,单一的形象包装肯定是不行的,要从市场可操作、可运行的角度去提供一个解决方案。而政府人为地进行商业格局、商业形态和开发时序的调整,是否有干预市场之嫌呢?

杭州发改委表示,杭州将紧抓集聚平台建设,表现在促进现代服务业集聚区提质、提升楼宇(总部)经济发展水平,以及优化商业综合体布局上。

对杭州商业地产的调整,联系到杭州住宅存量一直高企难下,其中一种解读则是对商业地产泡沫的未雨绸缪。

有业内专家表示,商业地产已经出现泡沫。商业地产的风险肯定比住宅地产风险要大。住宅地产可以通过加价、促销、取消限购、提供房贷等等去解决部分问题,而商业地产运营,如果没有招商能力、经营能力、管理能力的话,最终留给政府还是一个尾大不掉的烂帐?目前,国内真正具有大型商业物业招商、经营、营运能力的公司,还为数不多。

虽然,并非所有观点都这样悲观,但我们要看到的是在传统四大商圈外,多个板块的大型综合体轰然兴起,势必加剧杭州商业地产的格局竞争,手段也会更为激烈。

有人说,21世纪是“城市世纪”,现阶段是“城市的商业世纪”,“魅力之城”除了城市的景观特色、城市的文化遗产特色、城市的环境特色等等,还需要有浓厚的产业特色。因此,从某种程度上说,政府在追求城市效益最大化的同时,政府本身也变成了创造“环境”的环境,而不仅仅是政府“优化”环境。“最具投资价值的商业环境”,也就可以理解为“花钱比较愉快的环境”,而花钱比较愉快不仅指投资,也包括消费。

政府追求的核心是城市效益,包括社会效益和经济效益,就是不仅要效益最大化,而且还要成本最小化;而企业追求的投资价值归根到底就是,能不能实现效益最大化和成本最小化。这么说,政府更多的时候,应当做的只是引领风向的旗手,将市场的交给市场。

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