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自由论1417:不动产登记对楼市有影响吗?  

2014-08-21 09:35:00|  分类: 房产,不动产,意见 |  标签: |举报 |字号 订阅

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不动产登记对楼市有影响吗?

兰洪海

 

 

近日,国务院法制办公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》。意见稿要求建立统一的不动产登记信息管理基础平台,实现信息实时共享。此番顶层设计的初步确定,意味着不动产统一登记开始有实质性的突破。那么,不动产登记如若实施,它对现阶段的楼市会产生影响吗?

根据意见稿的内容,人们不难想象:不动产登记工作将对推进降低房价、反腐、落实房地产税等方面产生巨大且深远的影响。

为什么这么说呢?

此次公布的意见稿明确指出,不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。而“不动产”,则是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。不动产登记这将有利于包括房产等信息的透明化,甚至有利于推动房产税的征收和反腐工作的进行,存在明显的政策溢出效应。说白了就是通过不动产登记把相关的底细摸个清楚,我们说房产税、遗产税的征收都可能是未来一段时间被提上议事日程的重要内容,但关键时至今日,我们到底有多少房子是属于自住,又有多少是改善、投资或隐性沉没的房源,现在没有一个机构或人说得清楚,那么,你如何去“有的放矢”的进行调控呢?

不动产登记就房产部分而言,“以人查房”不仅会成为一些官员的梦魇,也会成为“房叔、房婶”这些投机客较为头疼的问题。这在一些中心城市的二手市场的挂牌表上,人们能清楚的看见,那些过去以卖给“官人”为主的“公务员别墅”或者高档小区,已经在二手市场暂露头角。由此“以人查房”引发的部分抛售、资产处理情况,将会促进未来房地产市场新房、二手房、租赁市场的房屋供应,缓解部分城市或者局部区域的市场供需矛盾,减缓房价和房租上涨的压力。那是不是说所有的城市都会出现类似的问题呢?这很难回答。不过有一点可以明确,即以隐蔽非正式方式持有,如房叔房婶虎蝇之流云集的地方,尤其是一二线的中心城市或者以外需性为主的旅游消费城市,受到冲击也会越为厉害;再就是投机性人群的市场获利空间越来越小,减持也会成为一部分持有成本日渐高升的人的现实选择。

而这些势必也会反向促进影响到上游开发商的拿地速度、土地储备、企业战略、推盘计划等诸多方面,将冲淡市场升温的热情。甚而在未来两年中房价会在小幅震荡中上下摆动,个案的价格差异化也会逐步拉开距离。

再者,不动产登记如若实施,将会改变过去分散在多个部门,如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记,房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记,林地所有权和使用权由林业部门登记,水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记,海域使用权则由海洋部门登记等等,多头管理、九龙治水的局面。

不动产登记一方面将改变以往市场信息缺失、无法摸清家底所造成的监管和措施失灵的被动情况,让未来的市场调控更具针对性;另一方面,也将为限购、限贷等行政命令式调控手段全面退出,房产税、遗产税等财产性税收的出台奠定基础。

个人住房信息系统的逐步建立,对于以税费调控为主的技术条件的建立、以“差别化”措施对楼市进行分类调控、调节存量房城市供求关系、楼市长效调控机制的建立等调控手段的转向具有积极意义。

当然,不动产登记如何做到“城乡统一”也是难题之一。不动产类别、性质十分复杂,且城乡之间有较大差异,给统一登记工作带来挑战。仅从城市的房产来看,就存在“房改房”、普通商品房、经济适用房等多个种类,“产权怎么明晰、性质怎么确定都很难操作”。

依照意见稿规定,需要办理登记的不动产权利共有10种,包括:集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权利。

把不动产登记归口到一个口径上来,显然对未来不动产信息的联网查询,实现全国一体化的管理有着十分巨大的作用,这种作用会更多、长远、持续、稳定地渗透到楼市的方方面面。

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