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自由论1415:户籍改革能给楼市带来什么?  

2014-08-07 14:32:00|  分类: 房产,户籍,户籍制 |  标签: |举报 |字号 订阅

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户籍改革能给楼市带来什么?

兰洪海

 

凡读过路遥小说的人,至今我们还能够感受到书中描述的那种城、乡人群格格不入的沉重矛盾,无论爱情、生活抑或其他,都因城乡间这道名叫“户籍”的鸿沟,致使乡村人们的命运的河流一次次的改道。也许从今以后,路遥书中描绘的那种场景会逐步减少乃至消失。

城乡二元户籍制度造成的社会割裂和矛盾饱受诟病。千呼万唤,历久等待,现在终于看到政府启动,全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模;建立城乡统一的户口登记制度,取消农业户口与非农业户口性质区分,统一登记为居民户口,体现户籍制度的人口登记管理功能。尽管说,有人对取消二元户籍仍存保留态度,亦以农村多数人口不会轻易为了户口而放弃土地为藉口,我以为这从根本上说是没有理解取消“二元户籍”的根本含义。

建立城乡统一的户口登记制度后,则城乡户口名义上的差异将不复存在。在“称谓”统一的情况下,人们最在乎的是何时能够公平分享优质、高效的公共服务和福利。唯有将此作为改革的宗旨,户籍改革才能赢得民众的支持,改革红利才能得到最大程度的释放。

取消农业户口与非农业户口性质区分和由此衍生的蓝印户口等户口类型,统一登记为居民户口,体现户籍制度的人口登记管理功能。这意味着将不再区分“农村人”与“城里人”,标志着城里人和农村人身份上的统一,打破了几十年来城乡分割的户籍壁垒,是社会发展的一大进步。

此前,许多长期在城镇稳定就业的农业转移人口及其他常住人口还没有落户,许多农业转移人口还未能在教育、就业、医疗、养老、住房保障等方面享受城镇居民的基本公共服务,这些都基于现实产生了对户籍制度的逆向倒逼。

从国民平权与政府有效管理两个角度看,现行户籍制度都应废除,转而建立以保障国民自由迁徙权为基本原则的居民户籍登记制度。这种制度的具体操作方案,就是“以房管人”。合乎平等原则的“以房管人”,其实就是以户籍随人转为基本原则,一个人常住某地,即可获得该地的户籍。

人们应该清醒地认识到,户籍制度的改革有一个大的趋势和一个大的方向是不可逆转的,户籍制度的改革应该是有助于人的解放和经济的发展,切实实现《宪法》赋予公民的权力。当然,由于城乡发展不平衡,居住在农村的居民与居住在城里的居民原先存在的待遇差别的消除,需要有一个过程,需要加快推进基本公共服务均等化、加快推进城乡一体化发展,还要加快推进农村土地确权、登记、颁证,维护好农民的土地承包经营权、宅基地使用权和集体收益分配权。户籍改革的最终目的不仅是还农民以迁徙的自由,给农民与城镇居民相等的权利,更重要的一点是使他们获得自由发展的可能,赋予他们与城镇居民竞争的能力。因此只有不断夯实经济基础、稳妥推进城镇化建设,缩小城乡差距,努力提高农村劳动力的个体素质与能力,实现社会的全面发展与进步,才有可能使我国户籍制度以及由其带来的一系列问题得到最终解决。

而农村人口要不要进城、何时进城、进哪个城,都要让其自由选择,坚决防止把农民“拉进城”、“被落户”。

全面放开建制镇和小城市落户限制,就是基本没有门槛。只要人们有意愿,有合法稳定的住所,哪怕是租房子,都可以落户。有序放开中等城市落户限制,就是门槛较低。只要具有合法稳定就业和合法稳定住所(含租赁)等条件,按照先后顺序排队,有落户意愿的,一般都可以落户。合理确定大城市落户条件,就是降低门槛。国际经验表明,城市具有一定规模对经济发展、城市交通、居民生活、节约资源有利,但过犹不及。我国大城市情况不尽相同,落户政策也要根据综合承载能力和可能,相应有所区别。

那随着人口的不断流动,楼市的需求也就不会停滞。城市化进程有个递升路径,一方面农村人口会向中小城市聚集,目前城镇人口占比约58%,未来10年,预计会超过65%以上;另一方面中小城镇的人口也会向大城市聚集,估计5年后大、中心城市的人口会翻番,只要这个进程不停滞,那么,有人口的流动就意味着有相同的居住(租)住房需求。

目前的楼市,虽没有过去十年的高速发展,但依然处于比较理性有序的发展阶段,保持一到两个“五年”的匀速发展是没有问题的。但不可否认的是,当房地产业进入发展的成熟阶段后,想从中获取高额利润就变得困难重重。那么,开发商要如何寻找新的行业增长点?如何转型面对未来市场的挑战?这也是摆在开发商面前的头等大事。

过去几年,不少开发商借助产城融合、整合服务和金融业,获得了新的高速增长空间。房地产以后会转变为金融的衍生品,也就是说开发商会靠房地产信托、股票来延续产业的发展,不再是盖房、卖房那么简单。未来楼市的增长首先与经济的增长点有关,其次与金融改革有关,也与城市发展格局的改变有关,再就是与购房人群的阶层和生活方式的改变有关。”

由于房地产市场存在各方面的限制,开发商必须要寻找新的行业增长点。除住宅之外,商用物业也是一个很重要的增长点。商用物业是经济发展到一定水平之后,城市发展到一定阶段之后的产物,会产生大量的需求。当现有在开发城市的楼市,已经出现供应饱和,那么无疑,把握住户籍改革的历史契机,及时准确的介入城镇化开发的市场机会,在未来的新市镇建设和城镇商业综合体开发中抢占先机,也就显得尤为重要了。

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