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自由论1501:政策市再来杭州楼市会变暖吗?  

2015-03-23 10:38:00|  分类: 房产,楼市,杭州, |  标签: |举报 |字号 订阅

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政策市再来杭州楼市会变暖吗?

兰洪海

 

杏花春雨二月,照例楼市尤其是一些一二线城市的楼市,一扫两节的成交寡淡,解冻向暖。不少媒体也开始高调宣传楼市的主调底定,一个新的上升通道准备就绪。

时下,杭州楼市整体已经呈现回暖迹象,成交量开始攀升,在经历降准、降息一系列货币政策宽松的利好下,同时,又有“萧山余杭同城一体化”和“富阳撤市设区”等“重大利好背景”的策应,市场信心逐渐回暖。预计,随着3月份楼市传统销售旺季的开启,加之货币政策持续宽松的市场预期下,杭州楼市也将逐步摆脱低迷。这些,无论利好或利空都牵动着地产人以及购房者紧绷的神经,特别是处在楼市“淡季”的当口。

今年的两会提出要稳定住房消费,促进房地产市场平稳健康发展。稳定住房消费成为加快培育消费增长点的重要组成部分。政府报告也明确要“坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”。“支持”、“促进”等词汇取代了以往的“调控”、“抑制”,这无疑透露出政府调控由限制到松绑再到激励的转向信号。根据两会的精神,推测年内还将有两次以上的降准降息。对于购房者而言,增加杠杆后,有利于入市积极性的提高。

问题是,对于习惯了追涨的购房者,面临房价下行压力的纠结,又有多少人会在此时“积极进取”呢?

目前杭州楼市的购买力中,从户型来看,80-90平方米的中小户型最受市场欢迎,刚需购房仍占绝大部分,购房成本会是他们考虑的重中之重,;而对于改善型购房的需求能否合理激励,进一步刺激市场库存滞纳较多的大户型,降低贷款利率,降低首付比例,提高居民实际购买力,那么杭州楼市成交量或将稳中有升,房价温和上涨。

不过,由于杭州目前尚有15万套存量房,其中主城核心区9万套,余杭萧山6万套,如按2014年成交9万余套粗略估算,余杭萧山过半,高价林立的主城核心区的销售今年仍“压力山大”。“去库存”,一定会成为主流开发商的今年的核心战略。由此而形成的下行态势与由政策鼓励的上行力量,势必形成对冲,若期待房价大幅上涨,几乎神话;而期待不动产登记反腐、“倒逼”房价下调就更不现实。政府调控之手收回之后,房价更多还是由供求、预期等因素决定。

克强总理给楼市定调,要求强化地方合理调控楼市的责任,因地制宜,分城施策。接下来地方政府将可能出台更多的税费减免、购房补贴等救市政策。因城施策,也意味着调控政策的差异性会比较大。

预计,到4月份,二套房首付很可能将回归到五成。二套房首付降低,势必对改善性需求造成正向刺激,这对杭州主城核心的高价房或许多了些安慰。不过,我们可以想见,一个越来越趋向“市场化”的楼市,当买方可以充分进行选择的时候,如果项目本身没有足够的公共服务和各种优势资源,还有销售上的贴身肉搏,要想从2015年的重围中杀出一条血路,还是存在很大的变数的。

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